Quasar, la gran inmobiliaria creada por Blackstone y por el Banco Santander, se encuentra en un riesgo alto de insolvencia. Por este motivo, el consorcio de bancos que financió la venta de los bienes inmobiliarios del Banco Popular ha intervenido sus cuentas. Los malos resultados de Quasar ya han tenido como consecuencia el cese de Diego San José, el principal ejecutivo de Blackstone en España. Entre los logros de San José se encuentra el haber dirigido grandes operaciones inmobiliarias de Blackstone en España, como la compra de las 1.860 viviendas sociales del Ayuntamiento de Madrid, que fueron vendidas por Ana Botella.

La operación Quasar es la mayor venta de vivienda privada que se ha llevado a cabo en España. La finalidad de la compañía era vender los bienes inmobiliarios procedentes del Banco Popular. Estos bienes eran 80.000 viviendas y 40.000 préstamos. Quasar los adquirió por 10.261 millones de euros y provenían, principalmente, de daciones en pago, garantías de préstamos a promotores inmobiliarios, adjudicaciones en procedimientos judiciales y desahucios. Las consecuencias de que Quasar no pueda hacer frente a sus deudas podrían ser muy graves para el sistema financiero. 

La causa de este riesgo es el endeudamiento. Los fondos oportunistas pretenden ganar la mayor cantidad de dinero posible en el menor periodo, obteniendo además una rentabilidad muy superior a la que proporciona el mercado. Para esto, recurren a un gran endeudamiento para multiplicar sus beneficios. 

Este endeudamiento conlleva un riesgo: un contratiempo grave puede acarrear la quiebra de toda la operación. Por esta razón, las últimas operaciones llevadas a cabo por los fondos oportunistas Blackstone, Cerberus o Lone Star en Europa resultan muy vulnerables ante una adversidad como la pandemia de covid-19.  

La articulación de la operación Quasar

Aunque Blackstone tiene su sede en Nueva York, opera principalmente desde paraísos fiscales. Varias sociedades del grupo domiciliadas en las Islas Caimán invirtieron 226 millones de euros en la operación. Blackstone constituyó en Luxemburgo una sociedad llamada Quasar que recibió esa cantidad como capital. 

La manera de operar de los fondos oportunistas se basa en crear fondos en los que invierten los gestores de otros fondos de inversión, cuyo origen suele ser el patrimonio de personas adineradas y, sobre todo, los fondos de pensiones. En Estados Unidos las pensiones son mayoritariamente privadas por lo que estos fondos tienen allí una gran fuente de financiación.

Los fondos como Blackstone administran el dinero ajeno a cambio de una rentabilidad más alta que la que suele proporcionar el mercado. El compromiso de Blackstone es devolver el dinero a los inversores añadiendo un interés. El plazo habitual para efectuar las devoluciones es de cinco años.  En lo que respecta al negocio inmobiliario, este plazo implica que el fondo debe vender buena parte de las viviendas que ha comprado en esos cinco años para poder devolver el préstamo.  

De esta manera, la sociedad Quasar de Luxemburgo tomó prestados 1.312 millones de euros de otros fondos que la propia Blackstone había promovido. Desde Luxemburgo, Blackstone creó otra sociedad Quasar en España, a la que traspasó los 1.502 millones que había acumulado para la operación. 

El Banco Santander aportó a esta sociedad 1.434 millones. De ellos, 1.373 millones eran bienes inmobiliarios y solamente 63 millones de euros fueron aportados en dinero. Los bienes aportados provenían también del patrimonio inmobiliario del Banco Popular. 

De esta forma, Blackstone tenía el 51% del capital de la sociedad Quasar en España y el Banco Santander era propietario del 49% restante. Quasar contaba así con casi 3.000 millones. Sin embargo, los bienes inmobiliarios del Banco Popular fueron valorados en algo más de 10.000 millones. 

¿Cómo consiguió comprarlos? 

La respuesta es muy sencilla: mediante un gran endeudamiento. Las sociedades Quasar de España contrajeron un préstamo de 7.332 millones de euros con un consorcio bancario en el que participaron algunos de los mayores bancos del mundo. También otra sociedad de Blackstone participó en el préstamo aportando mil millones de euros. De este modo Quasar obtuvo el dinero para pagar 7.787 millones de euros al Banco Santander por los bienes inmobiliarios del Banco Popular. 

Los problemas de Quasar y el empeño de sus bienes

Quasar debe devolver el macro préstamo en cinco años, plazo que terminará en marzo de 2023. Esto le obliga a vender buena parte de los bienes del Banco Popular antes de que termine este plazo. Quasar todavía debía 6.605 millones de euros según sus últimas cuentas presentadas. Debido a las dificultades para vender los pisos, el Banco de Santander y Blackstone han recurrido a algunas estrategias de venta que delatan una necesidad apremiante por vender las viviendas de Quasar. 

Por ejemplo, Aliseda, que forma parte de Quasar, lanzó una campaña promocional en octubre. En ella se comprometía a reembolsar el 10% del valor de adquisición de la vivienda adquirida por un cliente si los precios caían más de un 10% en los tres meses siguientes a la compra.

El Banco de Santander ofrece hipotecas, cuya financiación alcanza hasta el 90% del valor de tasación de las viviendas comercializadas por Aliseda

Del mismo modo, el Banco de Santander ofrece hipotecas, cuya financiación alcanza hasta el 90% del valor de tasación de las viviendas comercializadas por Aliseda, que pertenece a Quasar. Esto es una excepción en el mercado hipotecario español, puesto que los bancos no suelen conceder hipotecas por más del 80% del valor de tasación. El motivo es que este tipo de préstamos tienen un efecto extremadamente perjudicial para la estimación del riesgo que un banco puede soportar. Esta regulación del riesgo fue establecida en los Acuerdos de Basilea III, que es la normativa que rige la actividad bancaria en todo el mundo.

Por otro lado, Quasar empeñó los bienes que compró como garantía de la devolución del préstamo. Por lo tanto, si no devuelve el préstamo antes de marzo de 2023, las viviendas y los préstamos que no haya vendido pasarían a ser propiedad del consorcio de bancos, salvo que estos optasen por refinanciar la enorme deuda de Quasar. 

El fracaso del modelo de vivienda

Es evidente que los fondos oportunistas han financiado sus operaciones con un endeudamiento excesivo y que la supervisión financiera está en esencia mal concebida. De hecho, las entidades como Blackstone forman parte de lo que se conoce como la banca en la sombra. Es decir, estas entidades escapan de cualquier control debido a que operan desde paraísos fiscales. 

Las instituciones internacionales diseñaron un sistema de control denominado Basilea III. Mediante este sistema el Comité de Supervisión Bancaria de Basilea controla estrechamente la solvencia de la banca. Su finalidad es impedir un colapso financiero como el que sucedió en 2007. Sin embargo, este sistema de control ignora la existencia de estas entidades en la sombra, aunque estas constituyen una parte crítica del sistema financiero. 

Las entidades en la sombra, como Blackstone, han desempeñado un papel fundamental en la vivienda durante los últimos años. Por un lado, han obtenido unos beneficios ingentes. Por otro lado, han vulnerado el derecho a la vivienda de una manera proporcional a los beneficios obtenidos. Fondos como Blackstone han propiciado los desahucios sin alternativa habitacional. Durante los últimos años también se ha generalizado la sobrecarga en el gasto destinado a la vivienda. Por ejemplo, en Barcelona, que es la única ciudad importante que proporciona datos fiables sobre vivienda, el 39% de los inquilinos tiene que destinar más de un 40% de sus ingresos al pago de un alquiler. 

Además, la actividad de los fondos oportunistas pone en riesgo al sistema financiero en su conjunto, porque puede arrastrar a la banca a una quiebra debido a que estos fondos están estrechamente conectados con ella. Aunque el control institucional sobre los bancos se haya sofisticado, sigue habiendo grandes riesgos. Riesgos que en buena medida provienen de la mercantilización del derecho a la vivienda. 

Sin embargo, la solución para evitar el riesgo de una nueva crisis es mucho más fácil de aplicar que lo postulado en los modelos planteados por Basilea: bastaría con que los gobiernos protegiesen el derecho a la vivienda para que el sistema financiero fuese mucho más seguro.