“El banco malo nunca supondrá costes para los contribuyentes”.
Luis de Guindos

Los antecedentes

El Estado adquirió el patrimonio inmobiliario de las cajas de ahorros y de los bancos quebrados para rescatar al sistema financiero. Fue así también como se hizo con el mayor número de viviendas y de solares que haya tenido nunca. Sin embargo, el Estado ha eludido su condición de garante de lo público y ha malvendido este patrimonio a través de Sareb, que también es conocida como el banco malo. 

Sareb es la parte central de un entramado jurídico creado para distraer la atención del ciudadano sobre la privatización encubierta de decenas de miles de solares y de viviendas. A Sareb se le ha llamado el banco malo con el ánimo de confundir a la sociedad. En realidad, su naturaleza no tiene nada que ver con la de un banco. Simplemente se trata de una compañía propietaria de bienes inmobiliarios que además se encarga de su gestión.  Aunque haya pasado desapercibido, el fundamento de Sareb es algo tan simple como “coge el dinero y escapa antes de que se den cuenta”.

¿Qué es Sareb?

La Sociedad de Gestión de Activos procedentes de la Reestructuración Bancaria (SAREB) fue creada por el Estado y por el Consejo Europeo. Aunque Sareb es una entidad con una finalidad y con una financiación pública, está gestionada por entidades privadas. 

La finalidad de Sareb era la de actuar como un cortafuegos, hecho de dinero público, con el propósito de evitar que la crisis española se propagase por toda Europa. Este peligro provenía de que los bancos se encontraban fuertemente endeudados entre sí. Si entidades importantes como Bankia o Catalunya Banc no hubiesen devuelto los préstamos que habían recibido de otros bancos europeos, también los podrían haber arrastrado a la quiebra. En realidad, el sistema bancario funciona como un castillo de naipes en el que la quiebra de una entidad importante puede provocar el desmoronamiento de todo el sistema financiero.

Debido al riesgo de contagio, el Consejo Europeo prestó más de 50.000 millones de euros al Estado español con la obligación de que los emplease en pagar las deudas que estas entidades arruinadas tenían con otras entidades financieras. 

Sin embargo, esta operación todavía no ha sido contabilizada dentro de las ayudas públicas a la banca. Sareb fue constituida a finales de 2012 con un capital de  4.800 millones de euros. Más de la mitad de este capital era de origen privado (55%) y el resto era de origen público (45%). Pero la cuestión central es que Sareb iba a recibir un préstamo de más de 50.000 millones de euros por parte de la Unión Europea.

El capital público fue aportado a través del FROB. Hay que recordar que, además de las intervenciones a través de Sareb que se tratan en este artículo, el FROB ha socorrido a la banca sufriendo pérdidas que podrían alcanzar los 50.000 millones de euros. Por su parte, el capital privado vino aportado por las entidades financieras, quienes, por otro lado, compensarían parte de las pérdidas soportadas con los servicios que iban a prestar a Sareb.

¿Cómo estaba previsto que Sareb devolviese el préstamo que le había concedido la Unión Europea?

Hay que tener en cuenta que los fondos aportados a Sareb por el Estado a través del FROB y por las entidades financieras suponían menos de una décima parte del importe del préstamo que esta había contraído. Además, estaba previsto que el negocio fuese ruinoso. La finalidad de Sareb consistía en comprar bienes inmobiliarios para después tratar de revenderlos a fondos buitre por un precio mucho menor del que se había pagado. 

Lo que sucede en realidad es que todos los implicados en la constitución de Sareb eran conscientes de que esta entidad no iba a ser capaz de devolver el préstamo y sabían que el Estado sería quien finalmente asumiría la mayor parte de su coste. La obligación de que el sector público sea quien finalmente deba asumir la devolución del préstamo proviene de la imposición del Consejo Europeo, que obligó al Estado español avalar la deuda de Sareb durante el ataque especulativo que tuvo lugar en el verano de 2012, en el que la prima de riesgo se convirtió en la protagonista de la agenda mediática.

Por otro lado, Sareb se creó con un plazo de duración de quince años. Por eso también, desde 2013 se está deshaciendo vertiginosamente de sus bienes en un proceso de venta totalmente opaco. Pero, cuando ya no queden bienes que vender y Sareb no pueda afrontar las cuotas préstamo, se ejecutará el aval. Así es como el Estado deberá correr con la parte del préstamo que no se haya devuelto. En definitiva, es la sociedad española la que finalmente se hará cargo de la deuda de Sareb a través de los impuestos.

¿Por qué se decidió que Sareb fuese gestionada de manera privada?

Existen varios motivos. Uno de ellos es que su deuda no ha sido todavía contabilizada como deuda pública porque el Estado posee menos de la mitad de su capital y porque los avales públicos no se computan como deuda hasta su ejecución. 

Además, debido a que Sareb fue configurada como una entidad privada, se han podido evitar todos los controles de la administración pública y los procedimientos administrativos para vender sus bienes. De esta manera, Sareb ha podido deshacerse con total opacidad del mayor patrimonio de vivienda pública que haya tenido nunca el Estado. Por otro lado, al no ser una entidad pública se evitan las garantías que exige la aplicación de la legislación de contratos del sector público. Entre ellas se encuentra la de vender las viviendas a quien haya hecho la mejor oferta.

En el fondo, la estrategia acordada por el gobierno de España con la Unión Europea consistía en que, a través de Sareb, las entidades financieras quebradas se deshicieran de sus activos inmobiliarios mediante la venta masiva a fondos de inversión internacionales, que también son conocidos como fondos buitre. Las ventas se harían por una pequeña parte del coste que tuvieron estos activos para la banca. La diferencia entre el coste pagado por Sareb y el precio de venta a los fondos, es decir, la pérdida, sería asumida por el Estado español. 

Sareb gastó 50.782 millones de euros en adquirir los activos inmobiliarios de las entidades financieras quebradas

¿Para qué ha utilizado Sareb el préstamo que recibió?

Sareb gastó 50.782 millones de euros en adquirir los activos inmobiliarios de las entidades financieras quebradas. Sareb gastó el 22% de esta cantidad en adjudicaciones de solares, pisos terminados en venta, pisos en alquiler y obras en curso. En total adquirió 14.952 solares para edificar junto con 87.972 viviendas terminadas, que en algunos casos estaban sin alquilar y en otros estaban alquiladas. Estas viviendas provenían frecuentemente de desahucios.

El 78% restante lo gastó en comprar los préstamos y los créditos a promotores que estaban en poder de las entidades financieras que habían quebrado. Estos también tenían normalmente viviendas o suelo como garantía, por lo que Sareb en realidad adquirió de esta manera decenas de miles de viviendas. No obstante, Sareb no ha publicado ni qué viviendas concretas adquirió como garantía ni tan siquiera el número global de inmuebles.

Sin embargo, Caixabank (La Caixa), que es el segundo mayor accionista privado de Sareb, publicó un estudio llamado “Sareb: claves estratégicas” en el que se hacía un análisis de los bienes de esta entidad. Tomando este estudio como base del cálculo de los bienes adquiridos por Sareb, concluimos que Sareb adquirió 257.136 viviendas que eran la garantía de los préstamos que compró y viviendas provenientes de subastas judiciales.

¿Cómo funciona Sareb?

En un principio los bienes de Sareb eran gestionados por las entidades financieras que le habían traspasado sus activos inmobiliarios, aunque en 2014 Sareb abandonó este modelo de gestión. A finales de aquel año Sareb adjudicó el servicio de administración, gestión y venta de sus activos a cuatro intermediarios en el marco de un plan general que denominó Proyecto Íbero. Resultaron adjudicatarias de este servicio varias entidades vinculadas con el sector financiero: Haya Real Estate, Altamira Asset Management (Santander), Servihabitat (La Caixa) y Solvia (Banco de Sabadell). 

La venta de los bienes de Sareb se ha encomendada a las entidades que disponen del mayor poder de intervención en el mercado inmobiliario

A estas cuatro entidades se les encomendó la prestación de estos servicios por un periodo de cinco a siete años, por lo que el vencimiento de los contratos se produciría entre 2019 y 2021. Las entidades a las que se les ha encargado la venta de los bienes de Sareb son los socios que habían aportado la mayor parte de su capital privado: Santander, La Caixa y Banco Sabadell. La única excepción es Haya Real Estate, que no era una entidad financiera ni había realizado ninguna inversión. De esta manera, vemos cómo la banca ha logrado mitigar las pérdidas que la inversión en Sareb podía provocarle mediante el cobro de comisiones. Hasta 2018, Sareb había pagado a estas entidades 1.111 millones de euros en concepto de comisiones por la gestión y por la comercialización de sus activos.

Sin embargo, lo que resulta más preocupante es que la venta de los bienes de Sareb se haya encomendado a las entidades que disponen del mayor poder de intervención en el mercado inmobiliario, por lo que está servida la posibilidad de que se produzcan conflictos de intereses en la venta de los bienes de Sareb.

Por su parte, Haya Real Estate recibió la gestión de 52.000 préstamos vinculados con el sector inmobiliario. Estos provenían de los bienes de Bankia, que fueron adquiridos por Sareb. Estos préstamos suponían el 40 % del valor total de los bienes de Sareb.

Haya es una gestora perteneciente al fondo buitre Cerberus Capital Management L.P., cuya sede se encuentra en Nueva York y que es dirigido por antiguos altos cargos del Partido Republicano. A resultas de estas conexiones, Cerberus designó a José María Aznar Botella como consejero de Haya en España. Cerberus replicó, de esta manera, la estrategia que utiliza en Estados Unidos en su división española. Esta estrategia consiste en contratar políticos que unan a su capacidad de influencia un inverso sentido de la ética. A su vez, el presidente de Haya es Juan Hoyos Martínez de Irujo, cuya característica más notoria es ser amigo íntimo de Aznar, según asegura en sus memorias el propio expresidente. Las designaciones de estos consejeros por Haya se produjeron en octubre de 2013. Cabe preguntarse si es casual que la fecha de las designaciones coincida con la época en la se decidió modificar la gestión de Sareb para encomendársela a intermediarios.

La creación de la Socimi Témpore Properties 

En 2017 Sareb creó una Socimi, Témpore Properties, para gestionar 2.249 viviendas en régimen de alquiler, de las que más de un tercio se encuentran en la Comunidad de Madrid. Estas viviendas fueron tasadas en 339 millones de euros.

Sareb encomendó la gestión de su Socimi a Azora. Es preciso recordar que la Comunidad de Madrid vendió las 2.935 viviendas del Ivima (Instituto de la Vivienda de la Comunidad de Madrid) a Azora y a Goldman Sachs, en un proceso trufado de irregularidades en palabras del informe de la Fiscalía que está investigando esta venta.

En julio de 2019 Sareb acordó la venta del 75% de Tempore al fondo de inversión Texas Pacific Group Real Estate Partners. Por lo tanto, la venta de Témpore Properties a un fondo permite constatar que el cambio de gobierno no ha hecho variar ni un ápice la política consistente en la venta del patrimonio público de vivienda, a pesar de las grandes necesidades sociales que existen.

Conclusiones: una reflexión general sobre Sareb

Luis de Guindos manifestó que el banco malo nunca supondría costes para los contribuyentes. Sin embargo, esta afirmación no tiene ningún viso de cumplirse, puesto que en 2018 Sareb declaró que todavía debe 39.929 millones de euros, a pesar de que ha estado deshaciéndose de sus bienes vertiginosamente desde su creación.

Aunque todavía quedan por devolver casi 40.000 millones de euros, Sareb ha vendido la parte más sustancial de los recursos con los que contaba para hacer frente a esta devolución 

Sareb declaró que hasta 2018 había vendido bienes por valor de 24.343 millones de euros. A pesar de esto, los resultados de Sareb arrojan unas pérdidas de casi tres mil millones de euros. Esto se debe a que ha ido devolviendo una parte del préstamo que le concedieron las instituciones europeas. 

Lamentablemente, aunque todavía quedan por devolver casi 40.000 millones de euros, Sareb ha vendido la parte más sustancial de los recursos con los que contaba para hacer frente a esta devolución. Debido a todo ello, el Estado será quien con certeza asumirá su deuda en un futuro próximo, como avalista último del préstamo.

Sareb ha sido una de las principales operaciones políticas que ha tenido lugar en España durante los últimos años. De esta operación se han beneficiado los fondos de inversión extranjeros, que venían principalmente de Estados Unidos, la banca nacional y algunos personajes del panorama político como la familia Aznar Botella o Rodolfo Martín Villa, que fue consejero de Sareb desde su constitución.

La principal damnificada es la sociedad española en su conjunto. Hemos perdido la ocasión de disponer de un parque público de vivienda con un tamaño suficiente para hacer frente a la especulación llevada a cabo por las elites económicas. De hecho, desde 2014 venimos sufriendo otra subida generalizada y constante de los precios de la vivienda, que tiene consecuencias devastadoras para el desarrollo humano y económico de nuestra sociedad. Por ejemplo, en este período el precio medio de los alquileres ha subido un 51% en Barcelona y un 45% en Madrid. La subida se ha producido en buena medida por la falta de vivienda pública en alquiler social, lo que ha venido acompañado por el agravante de que las viviendas que se deberían haber destinado a este fin han sido malvendidas por el Estado a través de Sareb.

Dentro de unos pocos años, el Estado deberá afrontar el aval de Sareb. Cuando llegue ese momento, no estaría de más recordar quiénes han sido los responsables de este gran desfalco.

--------------------------

Este artículo se ha hecho a partir de extractos del libro Tocar fondo. La mano invisible detrás de la subida del alquiler que ha sido publicado recientemente por la editorial Traficantes de Sueños.