Desde que cambiamos de siglo, la vivienda se ha convertido en un problema muy grave para la sociedad española. No solo ha sido una fuente de beneficios extraordinarios para muchos promotores y constructores, sino que también ha sido el desencadenante de la ruina financiera y la causa de innumerables abusos sobre la población.

Hace unos diez años, el modelo de vivienda cambió de la hipoteca al alquiler. El sector financiero impuso unos requisitos mucho más exigentes para la concesión de hipotecas, lo que se tradujo en que mucha gente quedó sin acceso a la propiedad, mientras los alquileres no dejaban de subir. Al mismo tiempo, los fondos oportunistas desembarcaron en España, convirtiéndose en un actor clave del mercado. Estos fondos han cosechado unos beneficios colosales y han dejado un reguero de abusos a su paso. Buscan rentabilidades muy superiores a las que suele dar el mercado, del 10 o 15% anual. Pero no es posible establecer una cifra de los beneficios porque procuran ocultarlos para evitar pagar el impuesto de sociedades.  Para ello se valen de ingeniería fiscal. Por ejemplo, la matriz de las Islas Caimán le hace un préstamo con unos intereses altísimos a la de Luxemburgo, esta a su vez a la de España, y así camuflan lo que serían beneficios como pagos de intereses.

El cambio del modelo de vivienda ha dejado desconcertada a una sociedad cuya aspiración tradicional era convertirse en propietario. Es lo que el investigador irlandés Rory Hearne ha llamado el shock de la vivienda. 

¿Por qué ha sucedido todo esto? Obviamente, el shock inmobiliario no ha sido fruto de la casualidad ni del libre mercado, sino que es el resultado de un plan diseñado desde las instancias internacionales en el que han colaborado muchos prebostes de la política y las finanzas españolas. 

Esta historia se puede explicar a través de lo que nos cuenta Luz.

Luz Orozco no lo ha tenido fácil desde que dejó Colombia hace veinte años. Pero de un tiempo a esta parte, su vida se ha complicado todavía más. Por un lado, la empresa en la que trabaja declaró un ERTE del que no sabe cuándo regresará, ni tampoco en qué condiciones. Por otro lado, su casero, el fondo oportunista Cerberus, hace todo lo posible para que la vida de los vecinos del edificio en el que habita se convierta en un calvario.

Aunque su situación es difícil de sobrellevar, Luz no ha perdido la firmeza ni la precisión en su discurso.  De una manera pausada, narra los abusos del fondo, famoso porque fichó en 2013 al hijo de José María Aznar y a Ana Botella, y lo hace con la determinación propia de una persona acostumbrada a luchar. Los hechos que relata Luz son muy comunes, por lo que, tomando su caso, se puede contar cómo aterrizaron los fondos de inversión inmobiliaria en España.

En el siguiente gráfico se detallan algunos de los personajes claves en ese desembarco, que supuso la venta a bajo precio de cientos de miles de viviendas a fondos buitre como Cerberus o Blackstone. 

En el año 2014, Luz se acababa de separar y necesitaba encontrar un piso junto a su hijo. No era sencillo porque recibe el salario mínimo por su trabajo en una empresa de servicios aeroportuarios. Pero le recomendaron visitar un piso que se alquilaba por 325 euros en el centro de Pinto (Madrid). El pisito, aunque pequeño, les encajaba. Así que firmaron el contrato y depositaron la fianza para alquilarlo. El propietario del edificio era el Banco Santander, que comercializaba las viviendas a través de su inmobiliaria Altamira. 

El Santander era el propietario porque una promotora inmobiliaria le había entregado el edificio como pago de un préstamo. Este fue el caso de centenares de miles de pisos en España. La mayor parte de las promotoras quebraron tras el estallido de la crisis de 2008 y, como no pudieron hacer frente a sus deudas, dejaron centenares de miles de pisos y de solares en manos de la banca.

Si bien Altamira no fue el casero más atento que se pueda encontrar, tampoco causó problemas extraordinarios a sus inquilinos. De esta manera, Luz, al igual que otros vecinos, renovó su contrato con Altamira en 2017. Es decir, solo tres años después de la firma del primer contrato. 

La historia que cuenta Darío Zas es similar. En el año 2020 venció el contrato de alquiler que había firmado tres años antes. Se trata de un piso en Aranjuez que fue construido en régimen de protección oficial. Vive allí junto con su esposa y sus dos hijas. El fondo Cerberus, propietario del inmueble desde que el Santander le vendió varios edificios en 2019, exigió una subida drástica del alquiler. A Darío no le quedó otra opción que aceptarlo debido a la situación de la vivienda en Madrid.  

Sin embargo, Cerberus exigía que los inquilinos contratasen un seguro para garantizar el pago de los alquileres. Uno de los requisitos de la aseguradora es tener un contrato laboral indefinido. Debido a que Darío trabaja en el sector de la hostelería, y que en este sector es frecuente encadenar contratos temporales, no puede firmar el contrato con la aseguradora. Por este motivo, él y su familia padecen una gran incertidumbre, ya que la subida de los alquileres ha sido generalizada durante los últimos años. 

Cerberus es un fondo oportunista. Se conoce así a este tipo de entidades porque detectan bienes infravalorados con la finalidad de venderlos poco tiempo después. De esta manera, el objetivo de Cerberus no es quedarse en España, sino ganar lo máximo en el menor periodo posible y, una vez hecho esto, ir en busca de una nueva oportunidad. 

Llegados a este punto, conviene recordar lo obvio: el beneficio es el ingreso menos el gasto. Por este motivo Cerberus trata de obtener el mayor ingreso posible sin tener en cuenta ninguna otra consideración. Además, los fondos oportunistas tratan de evitar cualquier gasto en el mantenimiento de los edificios, puesto que no invierten a largo plazo.

Nada más adquirir los inmuebles, Cerberus impuso una subida drástica a los alquileres de los edificios que había comprado en ciudades de la periferia madrileña como Pinto, Aranjuez o Parla. En el caso del piso de Luz, el fondo dobló el precio del alquiler sin tener en cuenta la situación de extrema vulnerabilidad en que la pandemia había dejado a muchos de sus inquilinos. A una subida de 250 euros mensuales, Cerberus añadió el pago del seguro del hogar, el IBI y los gastos de comunidad. 

Luz, aunque había renovado el contrato con Altamira en 2017, se veía obligada a dejar su casa en el año 2020. Esto fue posible porque en 2013 el Partido Popular había reducido el plazo de los contratos de alquiler de cinco a tres años. El objetivo de esta medida era que los precios se ajustasen al máximo a lo que el inquilino pudiese pagar en cada momento. Una vez transcurridos tres años desde la firma del contrato de alquiler, un casero podía imponer una subida brutal de la renta y el inquilino solo podía aceptarla o dejar el piso. De este modo, el Gobierno cebó la burbuja del alquiler. Así, en las principales capitales y en las ciudades más turísticas, se dieron incrementos del 50% del precio entre los años 2015 y 2019.  

Por otro lado, Cerberus tendría que vender el edificio antes del año 2024. Más adelante veremos por qué. Para que la venta del edificio sea rentable, Cerberus debe suprimir los alquileres firmados por el anterior propietario, Altamira. Por este motivo, Cerberus utiliza métodos de todo tipo para forzar a los vecinos a que abandonen el inmueble. 

Uno de ellos consiste en ofrecer una cantidad de dinero al inquilino para que se marche. Según confirman algunos vecinos, esta cantidad es de unos 2.000 euros. Además, el fondo se ofrece a pagar la mudanza. 

Inseguridad

Otro método consiste en hacer la vida imposible a los vecinos. Para esto, crea una sensación permanente de inseguridad, como sucede en Pinto. Así, Cerberus no arregla las puertas de la calle, de manera que cualquiera puede entrar al edificio o al garaje a través del portal. Además, sus operarios colocan puertas metálicas en los pisos tan pronto como debían quedar vacíos. Una vecina cuenta que el día que vencía su contrato, sus hijos se despertaron por ruidos en la puerta. Alguien había arrancado la cerradura, probablemente para colocar una de las puertas metálicas que jalonan las escaleras de muchos edificios situados en barrios obreros. 

Otro procedimiento se basa en desatender el inmueble, lo que hace que baje el coste de mantenimiento y, por tanto, incrementa el beneficio de Cerberus. La lista de ejemplos es extensa. El año pasado, el edificio de Pinto estuvo cuatro días sin agua sin que nadie se hiciese cargo de la avería. Solamente se arregló el problema cuando la noticia iba a ser emitida por Telemadrid. En cuanto a las zonas comunes, los garajes suelen estar inundados y el ascensor se avería durante largos periodos, ya que, según cuenta el personal de la empresa de mantenimiento, Cerberus no paga puntualmente. Además, el edificio está lleno de goteras. Esto ha dado lugar a la aparición de humedades, tanto en los espacios comunes como en las viviendas, por lo que se ve gravemente afectada la salud de los vecinos. 

Ante esta situación de abandono y acoso permanente, muchos vecinos han ido claudicando y se han marchado. Pero otros se organizaron para hacer frente a Cerberus. Contactaron con el Sindicato de Inquilinos de Madrid, que les ha prestado apoyo y asesoramiento legal contra los abusos de la compañía. Como Luz dice de manera cadenciosa, “no pueden ir pasándole por encima a la gente. Se tiene que conocer lo que está haciendo Cerberus contra nosotros”.

La operación manzana

En el año 2010, el regulador mundial de la actividad bancaria, el Comité de Basilea de Supervisión Bancaria, reunido en el Banco Internacional de Pagos (BIP), con sede en esa ciudad suiza, decidió el destino de los millones de pisos, créditos y solares que, como el de Luz o el de Darío, estaban en manos de la banca. 

El BIP, un banco de bancos, regula la banca en todo el mundo mediante el establecimiento de las normas que rigen la actividad financiera. Prácticamente todos los países relevantes en el ámbito internacional tienen representación en esta institución en la que Estados Unidos desempeña el papel protagonista.

Los Acuerdos de Basilea III (o Basilea III), publicados en diciembre de 2010, provocaron que los bancos españoles vendiesen sus inmuebles a fondos oportunistas de Estados Unidos por un precio muy bajo. Diversos fondos compraron más de 400.000 viviendas. Esta cifra es apenas una estimación a la baja puesto que muchas ventas no han podido ser cuantificadas. Por ejemplo, Sareb (el banco malo) vendió buena parte de sus 500.000 pisos a fondos, pero el número exacto de viviendas no ha podido ser contrastado debido a la falta de transparencia de esta entidad. 

Los inversores más importantes fueron los fondos con sede en Estados Unidos Blackstone, Cerberus y Lone Star. Prácticamente todos los fondos compraron viviendas durante la privatización encubiertade Sareb. De esta manera, Cerberus, Blackstone, Apollo, Axactor, Hayfin, Fortress o Texas Pacific Group se hicieron con un enorme patrimonio inmobiliario que había sido financiado con dinero público.

¿Por qué los fondos compraron las viviendas a un precio tan bajo?

Por un lado, Basilea restringió el acceso a las hipotecas, obligando al comprador a aportar una entrada del 20% del valor del piso. lo que redujo el número de potenciales compradores a quienes tuvieran capacidad de ahorro o hubieran heredado lo suficiente. La nueva regulación de Basilea fijó el año 2019 como la fecha límite para que los bancos españoles cumpliesen con la solvencia requerida. La banca tenía centenares de miles de pisos vacíos que vender y dificultades para gestionar sus viviendas. El proceso de despidos masivos, quiebras y rescates públicos había dejado a las entidades en el caos. La situación llegó al punto de que no era raro que la banca se desentendiese de pagar las cuotas de las comunidades de vecinos. 

Las entidades financieras vendieron estos pisos a través de paquetes enormes, formados, en algunos casos, por decenas de miles de viviendas. El comprador debería haber sido el Estado, ya que había sufragado la mayor parte de estos pisos mediante la constitución de Sareb y el rescate del sector financiero. Sin embargo, los principales compradores de este patrimonio fueron los fondos. El motivo es que eran las únicas compañías capaces de comprar paquetes de decenas de miles de pisos. 

Mientras la banca había quedado sometida a una rigurosa normativa bajo la supervisión de Basilea, los fondos quedaron al margen de cualquier control porque operan desde paraísos fiscales. A estas entidades se las conoce como la banca en la sombra. De esta manera, entidades como Cerberus pudieron recurrir al endeudamiento sin ninguna cortapisa. Así, el Banco Santander vendió un paquete de 26.408 propiedades inmobiliarias a Cerberus. Entre ellas se encontraba la vivienda de Luz y la de Darío. 

Para ello, el Banco Santander creó dos sociedades, Global Licata y Global Pantelaria, que serían las propietarias de estas viviendas. Posteriormente, Cerberus compró al Banco Santander el 80% de las acciones de estas sociedades y el Banco Santander se quedó con el 20% restante. 

Cerberus pagó 1.106 millones de euros al Santander por esta compra. De esta manera, Cerberus valoró cada bien en unos 50.000 euros.

¿De dónde obtuvo Cerberus 1.106 millones de euros?

Cerberus es una sociedad limitada con sede en Nueva York. A través de diversos paraísos fiscales, Cerberus aportó 150 millones de euros a la llamada Operación Manzana. La manera de operar de Cerberus se basa en crear fondos en los que invierten los gestores de otros fondos de inversión, cuyo origen suele ser el patrimonio de personas adineradas y, sobre todo, los fondos de pensiones. De esta manera, Cerberus obtuvo 137 millones de euros más para hacer la compra al Banco de Santander.

Un consorcio de bancos, liderado por Deutsche Bank, y en el que se encuentra Intesa San Paolo, BNP Paribas y el japonés Aozora, prestó a Cerberus la cantidad restante, que era de 790 millones de euros. Cerberus debe devolver el macro préstamo en un plazo de cinco años, que expira en marzo de 2024. 

Esto implica que tiene que vender la mayor parte de las viviendas antes de que llegue esta fecha. Si no lo hace, tendrá que entregar las viviendas al consorcio de bancos. Esto se debe a que Cerberus empeñó estas viviendas como garantía de la devolución del préstamo.

Para vender las viviendas a otros fondos oportunistas de menor tamaño, Cerberus debe hacer que parezcan atractivas desde un punto de vista contable. Por este motivo, el fondo hace lo posible por desalojar a los vecinos que, como Luz o Darío, habían firmado los contratos de alquiler hace unos años, cuando los precios eran más bajos.

Estos casos son solo una muestra entre millones de la desprotección del inquilino en España. A la escasez de vivienda social y a la falta de regulación de los alquileres, se añaden unos contratos de alquiler cuyo plazo sigue siendo corto, aunque en 2019 el Gobierno del PSOE recuperase el periodo de cinco años. En otros países más prósperos el inquilino está ampliamente protegido mediante políticas de vivienda social y de regulación de alquileres. Por ejemplo, en Alemania los alquileres son indefinidos o en los Países Bajos el 30% de las viviendas son de alquiler social. El shock inmobiliario requiere un cambio de modelo urgente que debería abordarse en la próxima ley de vivienda.

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Este reportaje se ha podido realizar gracias al apoyo de la  Rosa Luxemburg Stiftung.