Un dique contra la especulación inmobiliaria
Las cooperativas de vivienda extienden su influencia en España con un modelo de cesión que solucionó el problema habitacional en países como Dinamarca mientras arrecia el debate sobre la forma de contener los precios
Gorka Castillo 29/05/2019
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A simple vista, nadie podría imaginar que al final de la calle González Feito, en el madrileño barrio de Almendrales, se construye una comunidad de 17 viviendas con características especiales. Una singularidad que no radica sólo en la configuración del edificio –un bloque de madera de 3 pisos diseñados para que la luz natural, la sostenibilidad energética y el recogimiento de los espacios comunes se conviertan en condimentos de comunión urbana y vecinal en estos tiempo de individualismo– sino en la gestión de la promoción. “Ni compra ni alquiler, cesión por uso, cohousing. Es una fórmula diferente de entender la convivencia y una forma de cambiar el pensamiento patrimonial que tiene la mayoría de la gente cuando habla de casas porque choca con la lógica del mercado especulativo y con la autoexcitación de los precios”, apunta Ricardo Moríñigo, representante de la cooperativa Entrepatios, impulsora del proyecto y que ya cuenta con 70 miembros. Bautizada con el nombre de Las Carolinas, se trata del primer bloque residencial que se construye con estas características en la capital de España, un territorio complejo para experimentar con alternativas al mercado libre de viviendas. Tienen otro en Vallecas que aguarda pacientemente las licencias municipales para iniciar las obras y dos más en busca de suelo.
En Uruguay y Dinamarca tuvieron el mismo problema habitacional hace unas décadas y encontraron la solución aislando del lucrativo negocio a una parte destacada de su parque inmobiliario. En Copenhague, el 30% de todas las viviendas habitadas se ceden por uso mientras que el movimiento cooperativista uruguayo agrupa a más de 20.000 familias con ingresos medios y bajos de todo el país. El éxito del modelo es arrollador. En cambio en España, pese a que experimentó un impulso importante a partir de la explosión de la burbuja, aún se mantiene en fase embrionaria, “de divulgación”, prefiere decir Moríñigo. La realidad es que su peso en el monto total del parque inmobiliario todavía es mínimo porque los escollos que encuentran para su expansión son múltiples. Uno es la fiscalidad que aplican en algunos municipios. Por ejemplo, en Madrid.
En la legislatura que termina, la cooperativa Entrepatios, junto a colectivos de la economía social como Lógica’Eco y el estudio de arquitectura Satt, propusieron al ayuntamiento varias alternativas para facilitar el progreso del modelo. Una de ellas fue la reducción del impuesto sobre construcciones, instalaciones y obras (ICIO) para este tipo de viviendas, que en el caso de Las Carolinas supuso un desembolso de casi 70.000 euros, pero no hubo respuesta. Otra opción era una rebaja del IBI. El arquitecto de Satt, Iñaki Alonso, que participa en el diseño y planificación de comunidades habitacionales cohousing como La Carolina, considera que serían medidas razonables “al tratarse de viviendas que reducen el impacto medioambiental y combaten la especulación inmobiliaria”.
Para hacer realidad el sueño de Las Carolinas, cada uno de los 17 cooperativistas aportaron 70.000 euros de media para adquirir el suelo a la espera de la financiación bancaria a bajo interés, un 80% del valor total del proyecto, que llegó un año después. El 20% restante fue cubierto con fondos propios, lo que se conoce como capital social, y que es la cantidad que podrá ser recuperada por los inquilinos o sus herederos si en un momento dado deciden abandonar el piso por las razones que sean. Jamás podrán venderla ni alquilarla porque el propietario es la cooperativa. “En mi caso particular, el precio final de la vivienda es de 280.000 euros de los que 56.000 euros proceden de fondos propios. Como puedes ver, desde el punto de vista mercantilista puede ser calificado como un mal negocio pero hemos creado 17 viviendas que están al margen del ciclo de la especulación”, explica Ricardo Moríñigo.
Pese a las resistencias municipales que encuentran estas iniciativas, con rígidas normativas para la construcción y la promoción, han surgido nuevas cooperativas en la Comunidad valenciana, Euskadi, Andalucía, Castilla-La Mancha y, sobre todo, en Catalunya. En Barcelona hay varias. Las más veterana es SostreCivic pero también están la Fundación La Dinamo y La Borda, en el barrio de Sants, nacida hace ocho años tras lograr la cesión de suelo de una antigua fábrica textil en Can Batlló por el que llevaban batallando 35 años. Sobre las ruinas industriales de aquel edificio, diseñaron una casa en 2014 y comenzaron a trabajar con el apoyo de cooperativas de crédito, asesoramiento medioambiental, abogados y arquitectos.
“Y logramos levantar una casa con espacios individuales, espacios comunes, eficiencia energética y apenas huella ecológica”, afirma Rosa, una de las 46 cooperativistas que actualmente viven allí. Además, la Fundación La Dinamo impulsa otros modelos de vivienda con grupos locales de Valls, Manresa, Santa María de Olot y en varias localidades de la Costa Brava. Y SostreCivic firmó en 2014 con el ayuntamiento de Barcelona el primer convenio del Estado para la cesión de patrimonio municipal, en concreto para rehabilitar el bloque 49 de la calle Princesa, en Ciutat Vella y convertirlo en vivienda cooperativa. Hoy los inquilinos de la nueva casa pagan una cuota de 400 euros mensuales. “En Cardedeu hicimos la compra más grande que se ha hecho en España hasta el momento para viviendas en régimen de cesión por uso: 39 viviendas. Y lo logramos con el apoyo popular. En Martorell adquirimos un edificio financiado por el Instituto Catalán de Finanzas y Fiare. Vamos caminando”, admite David Guardia, representante de SostreCivic.
Ferrán Aguiló es un histórico militante del cooperativismo social catalán. Participa en diferentes proyectos dentro y fuera de Catalunya. Da conferencias, ayuda a la búsqueda de patrimonio urbanístico para la administración, aporta su experiencia de años. Desde la Dinamo y desde La Borda. “Trabajamos con la Generalitat y el Ayuntamiento de Barcelona, cuya aportación más sustancial ha sido la cesión de uso de suelo por 75 años. Eso es muy importante para un proyecto de vivienda con estas características porque el suelo se lleva el 20% del precio de la promoción. El Consistorio nos hizo una cesión directa para el proyecto de Sants y Can Batlló por su alta sostenibilidad y por su vinculación a los movimientos sociales autogestionados del barrio. Ahora hemos conseguido una cesión de todo ese espacio por 50 años”, dice Aguiló.
El modelo concursal de vivienda pública vigente en la Ciudad Condal siempre reserva una parte a las promotoras privadas y otras a cooperativas vinculadas al propio barrio afectado con el fin de permitir el acceso de los propios vecinos a la nueva residencia, evitando así la gentrificación social. “Mantenemos una interlocución con el ayuntamiento en la Taula de hábitat (mesa de vivienda) donde presionamos para que se incluyan más cláusulas ecológicas y sociales en los concursos públicos”, confiesa pero añade a continuación que “hay que estar vigilantes porque las dinámicas naturales en el tema inmobiliario nunca son las más adecuadas. Hay que ir domesticando a la administración”, asegura Aguiló.
Hace unas semanas, SostreCivic tuvo la brillante idea de enviar un cuestionario a todos los partidos políticos con representación municipal en Barcelona y así conocer su posición sobre la vivienda cooperativa en cesión por uso. El resultado fue clarificador. “Barcelona En Comú y la CUP fueron las dos formaciones que más claramente apuestan por el modelo y las que dedican espacio en sus respectivos programas electorales. ERC, PSC, JxCat, Cs y PP ni siquiera lo mencionan”, reconoce Guardia.
Ante este panorama nacional, no es de extrañar que para los 70 cooperativistas que hoy conforman Entrepatios el proyecto madrileño de Las Carolinas sea lo más parecido a un templo laico. Van y vienen cada semana en peregrinaje para observar su evolución. Pero a falta de unos meses para su conclusión definitiva, su construcción no ha sido sencilla. Estuvieron 15 años trabajando para hacer realidad el sueño. Primero en la búsqueda de suelo, algo que en Madrid es una “misión casi imposible” por ser “un núcleo de especulación importante”, añade Ricardo Moríñigo. El fin era crear un edificio capaz de cimentar una comunidad “aunque este elemento ya estaba formado de antemano porque teníamos vecinos organizados”, recuerda el arquitecto Iñaki Alonso. La aventura para ellos era salir del catálogo del mercado libre y otorgarse la posibilidad de soñar cómo quieren vivir. El bloque está diseñado con criterios Passivhouse para que gaste la energía mínima, cien por cien renovable. Hay lavandería común, parking común, una cocina común en un ático con terraza y un espacio de consumo en la planta baja que dará servicio a la gente del barrio. “Con todo esto generamos esa triple relación que buscábamos entre lo público, lo privado y lo público. Hacemos ciudad, hacemos comunidad y satisfacemos nuestras necesidades individuales”, concluye Alonso.
Confianza ciega en el modelo cohousing y el convencimiento colectivo de que hay alternativas habitacionales conjuntas al mercado inmobiliario libre y a los precios desorbitados. Este interés se alimenta año tras año en el combate titánico contra la especulación. Alguno aún recuerda que el ladrillo llegó a ser la religión de España, como escribió Ed Hart, un experto en mercadotecnia del periódico económico londinense Financial News, tras analizar la desorbitada dimensión que alcanzó la vivienda en el Estado, —más de 23 millones, una por cada dos habitantes— durante la primera década de este siglo. Y muchos son conscientes que por las grietas de aquella hecatombe han vuelto a brotar nuevas hiedras del negocio inmobiliario por donde ya trepan camaleones dispuestos a recuperar su trono como reyes del mambo de la economía nacional.
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Gorka Castillo
Es reportero todoterreno.
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