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El lento final de las trampas hipotecarias

La nueva Ley de créditos inmobiliarios endurece los requisitos para desahuciar y aumenta la transparencia, aunque olvida aspectos como la dación en pago

Eduardo Bayona 22/11/2017

<p>Luis de Guindos durante el Foro Económico Mundial de 2012.</p>

Luis de Guindos durante el Foro Económico Mundial de 2012.

Remy Steinegger

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Tarde y, probablemente, mal; con seguridad, sin toda la contundencia que el Ministerio de Economía que dirige Luis de Guindos tenía respaldo para aplicar. El Gobierno aprobó el 3 de noviembre --con más de dos años de retraso sobre el plazo que él mismo se dio a través del Congreso en 2014-- una reforma de la Ley Hipotecaria que debía adecuar, aunque no lo hace por completo, los usos financiero-inmobiliarios locales a la normativa comunitaria. También se ha superado en año y medio el plazo para la transposición.  

El español no es un Estado comunitario cualquiera cuando se trata de hipotecas. Es el único a cuya banca, tras ser rescatada con fondos estatales y comunitarios en una operación de 56.865 millones de los que solo se han recuperado 3.783 (el Gobierno espera ingresar otros 9.798 al vender Bankia y BMN), y a la que hay que sumar otros 21.071 del Fondo de Garantía de Depósitos, le ha enmendado la plana el Tribunal de Justicia de la UE, al censurar las trampas que la mayoría de sus entidades hicieron durante años a los clientes a quienes concedían créditos para comprar viviendas. Por eso no resultó extraño que la Comisión Europea tardara poco, apenas unas semanas desde que en marzo de 2016 venció el plazo para transponer la Directiva 2014/17, en abrir un expediente sancionador a España por no adecuar las reglas españolas del negocio hipotecario a los estándares europeos.

Sin embargo, la respuesta del Gobierno fue una especie de ‘aquí mando yo y las cosas se hacen a mi manera’: nueve meses después, en enero de este año, emitía un decreto cuyos efectos prácticos han consistido en atrasar el pago de las indemnizaciones a los afectados y, en muchos casos, reducir las compensaciones que estos reclamaban y/o las cantidades que los bancos afrontaban por costas judiciales. Otra ayuda a la banca, en este caso frente a los consumidores, cuando la lista de aspectos sobre los que Europa reclama mejoras incluía la regulación de las ejecuciones hipotecarias, las cláusulas abusivas y los desahucios.

La adecuación a los usos comunitarios vendría a suponer en España todo un final de época, la del cachondeo (“falta de seriedad y rigor en un asunto que lo exige”) en la gestión bancaria a cuenta del cliente, primero, y de las arcas públicas después. A los clientes, las cláusulas abusivas les han costado entre 3.000 y 5.000 millones de euros en una década en la que bancos y cajas de ahorro presentaron en los juzgados 721.108 demandas de ejecución hipotecaria (casi 200 diarias, según los datos del Consejo General del Poder Judicial), mientras tinglados como las emisiones de preferentes y subordinadas sustraían a las familias 30.000 millones de sus ahorros. A las arcas públicas, que son de los clientes aunque haya quienes las gestionen como propias, la factura les supone hoy 74.153 millones, a expensas de cómo acabe la venta de Bankia-BMN.

Una ley para ir “más allá”

En junio de 2014, casi dos años antes de que Bruselas abriera el expediente al Estado español, el Congreso había dejado esta perla en forma de disposición adicional vigésima de la Ley de Ordenación, Supervisión y Solvencia de Entidades de Crédito: “En aras de mejorar la regulación en la protección del cliente bancario y, en particular, del deudor hipotecario, el Gobierno remitirá a las Cortes Generales en el plazo de un año (…) un proyecto de ley (…) sobre los contratos de crédito celebrados con los consumidores para bienes inmuebles de uso residencial y (…) asimismo, el Gobierno evaluará, de cara a incluirlas en el citado proyecto de ley, las posibilidades de mejora del actual sistema institucional de protección del cliente, y las alternativas para potenciar la eficacia de los actuales servicios de reclamaciones, defensores del cliente y servicios de atención al cliente”.

Guindos ya explicó hace unos meses en el Congreso las líneas maestras de la Ley Hipotecaria, cuyo espíritu, dijo, consistía en “ir más allá de la simple transposición de la norma europea”. Sí, pero ¿cuánto más allá? ¿A qué distancia y en qué dirección ha querido el Gobierno de Rajoy moverse de las líneas que marca la directiva? 

Para empezar, la nueva ley de créditos no hace referencias a algunos aspectos que sí recoge la directiva, como la obligación de utilizar el folleto comunitario estandarizado para las ofertas, la existencia de un plazo de varios días tras la firma para que el hipotecado renuncie al crédito sin penalizaciones o el criterio de que la dación en pago de la vivienda realmente lo sea; es decir, que entregar la casa salde con el banco la deuda contraída para comprarla.

Más de 6.000 hipotecas cada semana

Lo cierto es que las hipotecas vuelven a ser un buen negocio para la banca española. Los 146.605 créditos avalados por inmuebles del primer semestre del año pasado, que sumaron una cuantía de 15.816 millones cuando comenzaba el repunte, se dispararon entre enero y junio de 2017 a 220.611 contratos (un 50,4% más) por valor de 31.231 millones (a menos de tres décimas de duplicarse), mientras el préstamo medio pasaba entre esos periodos de 107.866 a 141.565 euros, según señala la Estadística de Hipotecas del INE (Instituto Nacional de Estadística). A un 1% TAE, los créditos formalizados entre enero y junio supondrán más de 300 millones de ingresos brutos anuales, durante varios ejercicios, para la banca española. 

Casi tres cuartas partes de ese volumen de contratos hipotecarios (158.993) y cerca de dos tercios de su cuantía (18.194 millones) eran para financiar la adquisición de viviendas, con una media de 114.432 euros. Esas cifras resultan alejadas de las registradas en el mes récord de septiembre de 2005, cuando 129.128 préstamos para adquirir viviendas llegaron a sumar un volumen de 16.911 millones (5.869 operaciones y 768 millones contratados por día laborable) con una media de 130.965 euros, aunque revelan una notable aceleración del mercado hipotecario. El ladrillo vuelve a rentar para los señores del dinero.

Aunque no todo el que compra una finca urbana lo hace con fondos prestados por el banco: las 212.917 hipotecas suscritas para adquirir propiedades de ese tipo, entre las que se incluyen locales, oficinas, solares, trasteros y plazas de aparcamiento, alcanzan para poco más de la mitad de las 411.717 fincas urbanas compradas y vendidas en el primer semestre de este año. El resto se paga con dinero, algo habitual tras el desembarco de los fondos de inversión que adquieren edificios enteros, y de la movilización de ahorradores que buscan unos rendimientos que los productos financieros de la banca ya no dan: los dos actores pretenden ahora centrar su negocio en un mercado del alquiler en el que comienzan a aflorar contraindicaciones como la gentrificación y el desahucio económico

Mayor exigencia para desahuciar por ejecución hipotecaria

“Vamos a incentivar y abaratar la conversión de las hipotecas a tipo variable en hipotecas a tipo fijo en la expectativa de que antes o después los tipos de interés acabarán subiendo”, anunció en julio en el Congreso De Guindos, que no habló de habilitar el camino de vuelta por si ese cálculo falla: hoy los tipos fijos son más gravosos que los variables por la política expansiva del Banco Central Europeo. 

A partir de ahora esas conversiones podrán realizarse con un coste menor que el actual para el consumidor. Uno de los objetivos de la norma consiste en “reforzar la transparencia en el ámbito hipotecario con incrementos de la información que el consumidor tiene derecho a recibir tanto antes como después de la firma del contrato”. Eso, en la práctica, supone que si el notario (cosas de la presunción de veracidad de los fedatarios) deja escrito que el hipotecado ha dicho que entiende los términos del contrato, después no habrá nada que discutir en la ventanilla del banco ni en el juzgado, aunque a partir de ahora recae sobre el primero la responsabilidad didáctica de explicarle con claridad los términos al segundo. 

La ley también contempla que la entidad financiera no pueda iniciar la ejecución de la hipoteca antes de que el cliente haya impagado entre el 3% del capital prestado en los diez primeros años y el 5% a partir de esa fecha. Es decir, que el banco no podrá desahuciar al titular de un crédito de 100.000 euros a veinte años salvo que este le adeude 3.000 euros de principal en la primera década o 5.000 en la segunda en cuotas, intereses al margen. La penalización por esa eventual demora, que irá por otra vía, ha quedado cifrada en el triple del interés general del dinero; es decir, un 9% anual al estar establecido en el 3% .

La ley, que proscribe los productos vinculados como domiciliaciones de nómina y seguros de vida y de hogar, incluye, por otro lado, un modelo estándar de contrato que, cuando menos, permite modular la confianza en el banco conforme este vaya complicando su contenido. Y, por último, limita las penalizaciones al hipotecado por amortizaciones anticipadas (0,25% los tres primeros años, nada a partir del quinto año) y por convertir los préstamos a otras monedas. 

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