El mercado hipotecario ha vuelto a dispararse: esa es la media de contratos para financiar la adquisición de viviendas que la banca lleva firmando este año cada día que abre las sucursales. ¿Viene otra burbuja? Quién sabe. Aunque quizá se trata, más bien, de un pequeño cambio cultural o de un regreso a modelos anteriores a la burbuja: la adquisición de viviendas para después alquilarlas está animando el mercado. Los pisos se han convertido en uno de los objetos más atractivos para pequeños inversores pacientes por varios motivos entre los que destaca la combinación de tres: el descenso de los precios por la escasa actividad en el mercado, la moderación de las estrategias bancarias tras el rescate y los bajos tipos de interés que impone el Banco Central Europeo (BCE) –el Euribor es negativo desde febrero-- y que, a su vez, reduce las expectativas de negocio de los bancos. 

Entre enero y junio de este año, y según los datos del INE (Instituto Nacional de Estadística), la banca española colocó 146.605 créditos hipotecarios –más de mil por día laborable- por un valor de 15.816 millones de euros. Lo ha hecho después de cuatro años sin encadenar seis meses por encima de los 20.000 préstamos, con unos registros que, aunque alejados de los más de 100.000 –hasta 129.128 por 16.911 millones solo en septiembre de 2005-- que llegaban a contratarse en la fase álgida de la burbuja, entre 2006 y 2007, revelan, junto con ese alza en la cifra de operaciones, otra tendencia hacia la reducción del endeudamiento: la media de 130.960 euros por operación de aquella época, en la que la gente adquiría dibujos de casas como si fueran lo que representaban y estuvieran a punto de terminarse, a los 107.886 actuales

Entre enero y junio de este año, y según los datos del INE, la banca española colocó 146.605 créditos hipotecarios –más de mil por día laborable- por un valor de 15.816 millones de euros

Esa animación del mercado llega después de que los precios de las casas de segunda mano alcanzaran, hace un año y medio, su mínimo poscrisis con un nivel 35 puntos inferior al del otoño de 2008, cuando llegó el crack. El enfriamiento de los precios ha sido mucho menor en la vivienda nueva --30 puntos en el mismo periodo-- que en la usada, la que centra el interés de los compradores a pesar de que el parque de nueva disponible sigue superando el medio millón: 535.474 al cierre del 2014, según el ministerio de Fomento, tras un volumen de ventas que no llegó a alcanzar las 50.000 en los dos años precedentes. Esa misma fuente cifra la horquilla de precios medios de la vivienda en los últimos años entre los 2.101  euros el metro cuadrado de principios de 2008 y los 1.455 del verano de 2014, con un pequeño repunte del 1,4% en el ejercicio siguiente.

“La clave está en los pisos de segunda mano”

“La clave están siendo los pisos de segunda mano” tras haber “cogido fuerza el perfil del inversor particular, que decide invertir los ahorros en la entrada de la casa y complementarlo con la hipoteca”, explica Albert Figueras, responsable de Banca Particular de Banc Sabadell. El ejecutivo destaca que ahora “la gente que opta por endeudarse para invertir lo hace con un ratio de esfuerzo [la parte de los ingresos que se dedica a la compra] muy bajo”. “Una inversión siempre tiene riesgo –añade--, pero en este caso, al tratarse de operaciones a largo plazo, es más sostenible socialmente. Los pelotazos no seguían ninguna lógica de mercado, y así nos fue”. 

Esta tendencia ya ha sido detectada por los expertos en materia de vivienda. Un informe del Gobierno de Aragón achacaba a la combinación de tres factores el hecho de que en 2015 “la compraventa de viviendas en España en el conjunto del año experimentó un aumento del 11,1% anual, fruto de un crecimiento de la venta de vivienda usada del 38,0% anual combinado con una fuerte caída de la venta de vivienda nueva del 34,6% anual”. 

Por una parte, los bajos tipos de interés que marca el BCE situaron en febrero en un mínimo histórico del 2,007% el interés medio de las hipotecas para compra de vivienda. Por otra, según el Banco de España, la rentabilidad media del alquiler está en el 4,6% del valor de la casa, tres décimas por debajo de la media histórica pero muy por encima del 2,8% de mediados de 2008. Y, además, esa política monetaria hace que, junto con la volatilidad que presentan los mercados de renta variable, “tanto las imposiciones a plazo fijo como la renta fija o los bonos soberanos pierden atractivo, dada su escasa rentabilidad”. 

Los bajos tipos de interés que marca el BCE situaron en febrero en un mínimo histórico del 2,007% el interés medio de las hipotecas para compra de vivienda

“Este fenómeno puede estar explicando en parte el reciente dinamismo en la compraventa de vivienda usada y los moderados repuntes observados en sus precios”, concluye el dictamen, cuyos autores consideran que, por esos motivos, “hay argumentos para pensar que la vivienda ha vuelto a situarse en el radar de los inversores, ya que, aunque su rentabilidad no sea muy elevada en términos históricos”, sí “ha recuperado su atractivo como objeto de inversión”.

No obstante, el pequeño inversor no es el único contratante de hipotecas. Otro grueso lo integran las familias que barajaban comprarse otra casa y que se están animando por los precios bajos, aunque la vivienda usada, que también es el principal sector en este caso, está experimentando un ligero repunte. “Había una demanda latente para cambios de vivienda que se encontraba parada a la espera de ver cómo evolucionaban los precios. El inversor estaba esperando a que tocaran fondo”, anota Figueras.

“Una situación similar al inicio de la burbuja”

Coincide en el análisis con los técnicos de la asociación de consumidores Aicar-Adicae, quienes, no obstante, llaman la atención sobre un aspecto relacionado con el imaginario colectivo: “En parte estamos volviendo a una situación similar a la de los primeros años de la burbuja, cuando la gente estaba convencida de que le salía más rentable comprarse una casa que alquilarla”. 

De hecho, mientras los precios de venta de inmuebles han descendido en los últimos cinco años, los del alquiler han subido. Según el portal de venta de pisos Idealista.com, en Madrid se elevaron de 12,5 a 13,1 euros el metro cuadrado entre junio de 2011 y el mismo mes de 2016 mientras en Barcelona pasaban de 12,3 a 16,1. Pisos.com cifra en un 2,04% el incremento interanual de 2015 en todo el país.

Lo que sí ha cambiado es el perfil del comprador en relación con la época de la burbuja. “Viene gente más mayor, casi siempre de más de treinta años, y con mayores posibilidades económicas que entonces”, señalan desde la asociación de consumidores. Mayoritariamente –casi en la totalidad de las consultas-- “tienen ingresos estables, empleos fijos, unos ahorros que les permiten iniciar la compra –los bancos ya no financian el 100% de la operación--, y muestran mucha más precaución que hace unos años antes de firmar un contrato”. 

Mientras los precios de venta de inmuebles han descendido en los últimos cinco años, los del alquiler han subido

Según los técnicos de Aicar-Adicae, el comprador dedica ahora más de un año a seleccionar tanto la casa como la hipoteca y, antes de contratarla, la estudia con detenimiento y se informa. Episodios como los de las cláusulas suelo o la lacra de los desahucios han concienciado a los consumidores, que ahora “están más preocupados por conocer bien las cláusulas antes de firmar nada. Buscan otra opinión antes de darle el sí al banco”.

La banca cambia de estrategia tras el escarmiento del consumidor 

“Solo vienen a hacer consultas personas que van a comprar pisos construidos, nadie se plantea hacerlo sobre planos”, añaden, en un dato que corrobora Figueras: “Es muy difícil vender sobre plano, solo se dan algunos casos aislados y siempre con inmobiliarias sólidas”.

El escarmiento de los consumidores durante la burbuja ha tenido también efectos en las estrategias de la banca. La gente ya no contrata la hipoteca que le ofrece su banco sin más razones que el hecho de tener domiciliada en él la nómina desde hace un tiempo. En ese sentido, las entidades financieras están optando por potenciar los créditos de tipo fijo como medio para mantener el negocio y atraer clientes, con ofertas que varían entre el 1,75% a diez años del Popular y el 2,70% a treinta del Sabadell y que, en todos los casos, tienen como condición que el contratante garantice unos ingresos mínimos de entre 2.000 y 3.500 euros mensuales. Los de interés variable oscilan entre el Euribor más 0,9% de Kutxa y el Euribor más dos puntos de Bankia, con, respectivamente, un año al 1,4% y al 2,3%.

Para Figueras, que pronostica crecimientos del 10% anual en el mercado hipotecario español, la aplicación de tipos fijos, que en el Sabadell alcanza el 80% de las operaciones, es una de las claves por las que ha aflorado la demanda de compra de vivienda. Aunque, si bien es una opción que permite planificar la inversión, hoy resulta en muchos casos más cara que las hipotecas variables al encontrarse el Euribor en el -0,005%. 

Con todo, las operaciones de compraventa llevan todo el año por encima de las 30.000 mensuales, con una horquilla que va de las 31.925 de marzo a las 36.856 de junio, lo que también revela que alrededor de un tercio de las operaciones se realizan sin financiación bancaria. ¿Tanta gente compra casas con dinero de su bolsillo?