Uno de los desafíos conceptuales de la planificación, incluida la urbanística, ha sido cómo manejar la incertidumbre derivada de procesos en gran medida indeterminados. Pero una cosa es intentar integrar dicha incertidumbre en los procesos de planificación y otra planificar en la oscuridad. 

Desde los primeros esbozos de la última versión de la Operación Chamartín, aprobada inicialmente en septiembre de 2008,  diversas voces, de la Plataforma Zona Norte  al Club de Debates Urbanos plantearon la necesidad de realizar un análisis del sector de oficinas en la ciudad en una actitud a la vez preventiva, (prudencial) y de necesario conocimiento de la situación y evolución de este sector en relación con su papel en la economía y  la ordenación urbanas, en vista de lo que se consideraba una desproporcionada concentración de edificabilidad terciaria,  reclamando una visión más integral, relativa al conjunto de la ciudad y una valoración de los efectos que el Centro de Negocios podría tener en el funcionamiento y justicia de la ciudad.

Así las cosas, en la última Mesa Social de Chamartín en la que participaron las entidades ciudadanas (antes de abandonarla por las deficiencias del modelo de participación) el concejal de Desarrollo Sostenible, José Manuel Calvo, presentó algunos datos sintéticos de un estudio del Ayuntamiento relativo al terciario de oficinas en la ciudad, para solventar, según sus palabras, las dudas que se planteaban sobre la viabilidad y oportunidad de la propuesta (El documento, de 2 de abril de 2018, de la DG de Economía y Sector Público del Ayuntamiento de Madrid, no fue distribuido ni publicado hasta cuatro meses más tarde, y forma parte de la documentación del expediente de la operación). 

En la presentación, Calvo insistió en dos particularidades del estudio: su carácter científico –un recurso habitual contra la crítica– y el hecho de que se trataba de un informe realizado por la propia corporación y no por agentes de parte.

Insuficiencias del análisis municipal

Sin embargo, contra de lo sostenido por José Manuel Calvo, el estudio municipal maneja exclusivamente datos sintéticos de informes publicados por consultoras de inversión inmobiliaria, en particular de PNB-Paribas, información sesgada por la función de estas empresas, cuyos análisis se orientan a las tasas de rentabilidad del capital invertido (yield) y no al estudio de las necesidades de los sectores que demandan oficinas. Estos informes están orientados exclusivamente a los flujos de inversión global especulativa y sus oportunidades. 

Más allá del citado sesgo, la línea fundamental de justificación de la enorme edificabilidad se basa en la correlación grosera entre crecimiento (PIB) y demanda de oficinas, y la extrapolación a partir de aquí de la necesidad de espacio de oficinas –y en particular del caracterizado como prime– en el Centro de Negocios de Chamartín.  

Las proyecciones del estudio se sustentan sobre la base trivial de que el sector servicios (y el de oficinas) crece a medida que crece la economía y que, por lo tanto, analizar la correlación entre el crecimiento del VAB y el parque de oficinas grosso modo permite estimar la demanda futura en función de hipótesis de crecimiento del PIB.

Además de la servidumbre que implica dar por ciertos, a efectos de planificación, los datos de las consultoras de inversión –esquemáticos y sesgados– esta añadida simplificación y manejo de datos brutos (que acumula márgenes de error en cada operación) hacen inconsistentes los resultados obtenidos. 

Las proyecciones de variables macroeconómicas como el VAB son insuficientes para llegar a pronósticos acerca de la demanda de oficinas, máxime si se utilizan en cascada una serie de imprecisiones como utilizar datos que no son coherentes, p. ej. relacionar el VAB con el empleo de la seguridad social en vez de los de la propia contabilidad regional, o asumir que la relación entre VAB y empleo es constante en el tiempo, como si no variase la productividad. 

El hecho es que si bien la oferta de espacio es sencilla de analizar (basta un buen trabajo de campo, aunque el Ayuntamiento no ha realizado siquiera esta tarea) la demanda es mucho más complicada, dado que en ella influyen un amplio número de factores.  Por ello habitualmente la estimación de la demanda de oficinas se hace en base a complejos modelos basados en el uso de una batería de variables: la estimación del empleo en sectores que demandan espacio de oficinas, el PIB, variables financieras, etc.

Aún más arriesgada es la idea adoptada de agrupar ciclos –no bien definidos– de boom&bust para realizar medias de las tendencias analizadas. Las oscilaciones catastróficas del sector se dejan aparte, como si fueran ciclos menores de ajuste del mercado, cuando hablamos de un subsector inmobiliario propenso a las burbujas cuyo efecto sobre las ciudades es devastador: “De vez en cuando, estos mercados de oficinas experimentan crisis: la sobre-construcción crea un exceso de oferta de espacio, aumentan las tasas de espacio vacante, las rentas y el valor del capital caen, las empresas inmobiliarias quiebran…”(Lizieri)

Oferta, demanda, localización…

El parque de oficinas madrileño se estima en unos 13 millones de m2 según los agentes especializados, de los cuales se estiman libres entre un 10 y un 12%. A esta oferta había que añadir, según el propio ayuntamiento – sin contar el Centro de Negocios de Chamartín– siete millones más de m2, en fase de edificación/gestión/urbanización, lo que supone que hay en marcha espacio de oficinas para casi 600.000 empleos, es decir que sería necesario un incremento del empleo del 76% de los sectores susceptibles de ocupar oficinas para “llenar” todo este espacio. Pero estos sectores agregados crecieron un 2,9 % según la contabilidad regional en el periodo 2010-15, y el empleo en servicios financieros y seguros cayó en un 7%.

En cuanto a las oficinas prime –de nuevo según los agentes de inversión– hay un parque de unos tres millones de m2, situados en el CBD madrileño (eje Castellana de Méndez Álvaro a las 4 Torres y barrios de su entorno) de los cuales se estima una tasa vacante de un 8% aproximadamente. Esta oferta se verá incrementada por aquella parte de los 7.000.000 m2 en desarrollo que sea adecuada para oficinas prime, aunque los datos municipales impiden estimar este desglose. En todo caso, poner en desarrollo 1.400.000 de m2 en el nuevo Centro de Negocios de Chamartín, se debe considerar una sobreoferta innecesaria.

El estudio elude entre otros aspectos las razones por las que se plantea esta operación. Como en otros textos se ha sostenido –Club de Debates Urbanos– el actual mercado inversor de espacio de oficinas prime está impulsado por factores distintos a la demanda real de oficinas (lo que no quiere decir que ésta no tenga peso). Estas operaciones de acumulación en Torres del Capital se desarrollan como depósitos de valor, como cajas fuertes del capital sometidas al flujo de capitales entre las ciudades globales, hasta el punto de que permanecen vacías en muchos casos (Saskia Sassen, Fernández…). 

Los riesgos de estas grandes operaciones de oferta inmobiliaria de espacio para la inversión global son considerables. La reciente crisis financiero-inmobiliaria ha mostrado que los impactos de las crisis financiero/inmobiliarias no repercuten en exclusiva sobre las empresas afectadas, sus accionistas y prestamistas, sino que contagian la economía real y redistribuyen las pérdidas al conjunto de la población. 

A los críticos de la operación nos preocupa, además de los riesgos citados, dos cuestiones clave:

1. La temeridad añadida de concentrar en manos de un único promotor (BBVA – DCN) una enorme oferta de espacio de oficinas a medio y largo plazo, incrementando los riesgos ante las dinámicas cíclicas del sector. 
2. El hecho de que  dicha concentración tendría previsiblemente un impacto negativo sobre la desigualdad espacial al concentrar, de nuevo en el norte, un paquete sustancial de funciones especializadas. 

Conclusiones provisionales

1- El objetivo del informe municipal no ha sido estimar la situación y posible evolución del sector de oficinas en sus diferentes tipologías y localizaciones, la evolución del empleo susceptible de ocuparlas o los patrones de los flujos de inversión, sino intentar proporcionar frágiles muletas a las concesiones municipales al BBVA_DCN, pasando de los 400.000 m2  propuestos por la actual corporación en 2016 a los 1.400.000 m2 de la propuesta actual (otorgándole más edificabilidad terciaria incluso que la Propuesta del PP de 2015) 

2- Dado el grado de generalidad y agregación del estudio, éste no puede constituir el soporte de la justificación del techo de oficinas proyectado en Chamartín. Utiliza datos sesgados, no fiables, y proyecciones arriesgadamente especulativas, y en consecuencia no constituye una base consistente de estimación de escenarios. 

3- El Centro de Negocios madrileño (eje Castellana y entorno) dispone de una importante capacidad para la modernización de edificios existentes. Saville estima un incremento de 280.000m2 en el plazo de un año entre inmuebles nuevos y reacondicionados, un 65% de ellos en el interior de la M-30 (las 4 Torres suman una edificabilidad de 220.000 m2) y existen siete millones de m2 de terciario de oficinas en desarrollo.Añadir una edificabilidad 6 veces superior a las 4 Torres parece un despropósito ante el acotado crecimiento estimado del empleo de oficinas.

Colin Lizieri advertía acerca de la actitud de los administradores urbanos que fomentan el desarrollo de centros financieros: “Al hacerlo, atan la fortuna de sus ciudades al flujo y reflujo de los mercados mundiales de capital” defendiendo que  “las estrategias que enfatizan la diversidad de la estructura del empleo, que alientan los clúster no financieros como un contrapeso, pueden ayudar a proteger a las ciudades de las crisis periódicas que parecen afectar a las ciudades financieras globales.” 

Todavía estamos a tiempo.