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alternativa urbanística

Madrid y Viena: dos modelos de vivienda antagónicos

En las últimas décadas la capital española se ha entregado a los intereses privados, mientras que el urbanismo de Viena está basado en preservar la ciudad como un bien público

Manuel Gabarre de Sus 15/04/2023

<p>Recreación del proyecto de urbanización de Valdecarros. <strong>/ Ayuntamiento de Madrid</strong></p>

Recreación del proyecto de urbanización de Valdecarros. / Ayuntamiento de Madrid

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Los estilos arquitectónicos funcionan como si fueran iconos del poder. Felipe II demostró ser bien consciente de ello cuando fijó su corte en Madrid. El hijo del emperador Carlos quiso convertir su nueva capital en un símbolo del dominio de la Casa de Habsburgo sobre el imperio español. La sede principal de la corte, Toledo, conservaba un excesivo acervo hispánico para el gusto de esta familia centroeuropea. Una familia a la que le repugnaba la diversidad cultural que había encontrado en la península ibérica. Desde entonces Madrid imitaría la arquitectura de Viena, que era la ciudad desde la que los Habsburgo dominaron Europa central durante siglos. Pronto los Austrias cubrieron Madrid con unos tejados concebidos para los temporales de los Alpes y la tradicional teja árabe fue desapareciendo de los edificios representativos de la casa real. De poco sirve un tejado de pizarra en una ciudad donde las nevadas son un acontecimiento. Sin embargo, esta estética cumplía con la función de representar el dominio de los Austrias sobre los reinos hispánicos.

Más allá de los tejados puntiagudos, pocas semejanzas urbanísticas guardan ya las antiguas capitales de las dos ramas de la Casa de Austria. Desde hace décadas la ciudad de Madrid se ha entregado a los intereses privados, mientras que el urbanismo de Viena está basado en preservar la ciudad como un bien público. En España, son los propietarios de solares quienes hacen y deshacen la trama urbana mediante el sistema de compensación. El resultado de esta política es un urbanismo desabrido al que las modificaciones legislativas de la última década han dejado obsoleto. Por el contrario, el sistema urbano de Viena está concebido para el bienestar de sus ciudadanos. En los nuevos desarrollos de la ciudad la mayor parte de las viviendas tiene un carácter social y el Ayuntamiento prioriza la sostenibilidad ambiental del modelo urbano. Este sistema de vivienda ha sido el remedio más eficaz para superar la crisis habitacional y ecológica que asola las ciudades europeas. Así lo demuestra el contraste entre el desarrollo urbano de Madrid y el de Viena.  

Al este de Madrid

Nombres como Los Berrocales, Los Cerros o El Cañaveral anuncian que los Desarrollos del Este no se encuentran sobre los mejores terrenos de la ciudad. El este de Madrid convive con malos vecinos como son los vertederos y la incineradora de Valdemingómez, donde cada día los servicios de limpieza del Ayuntamiento queman las montañas de basura que genera la capital. Quizá la contaminación sea uno de los motivos por los que el Ayuntamiento decidió ubicar en su entorno las zonas para viviendas protegidas en el plan de ordenación urbana de 1997. 

Ese plan contemplaba la creación de una nueva ciudad en el este de Madrid. Allí el Ayuntamiento aprobó la construcción de 145.637 viviendas, de las que más de la mitad iban a ser protegidas. Es una cifra que se aproxima mucho al total de viviendas de una ciudad de tamaño medio como Bilbao. Aunque ya ha transcurrido casi una generación desde la aprobación del plan, el desarrollo de la mayor parte de los sectores sigue paralizado. Es el caso de Valdecarros, Los Ahijones, Los Cerros y Los Berrocales, que juntos sumarían más de 100.000 viviendas según aquel plan de 1997. 

En los sectores cuya edificación está en progreso como El Cañaveral, que ya cuenta con más de diez mil personas censadas, las administraciones todavía no han facilitado las dotaciones básicas. Aún no existen colegios, institutos, ni centros de salud para los habitantes de las 15.000 viviendas que el plan tenía previsto edificar. Recurrir al vehículo privado es necesario para resolver cualquier cuestión de la vida cotidiana, puesto que El Cañaveral solamente está conectado con el resto de la ciudad mediante dos líneas de autobús. 

Los lugares como Valdecarros continúan paralizados porque fueron concebidos para un tipo de cliente que ya no puede comprar una vivienda

A pesar del abandono institucional en el que se encuentra El Cañaveral, el Ayuntamiento quiere comenzar la urbanización de los terrenos contiguos. Un área que se conoce como Los Cerros. En octubre, José Luis Martínez-Almeida y Begoña Villacís colocaron la primera piedra de este nuevo desarrollo urbanístico. Lo hicieron con “el compromiso del Ayuntamiento para que todos los madrileños tengan la misma calidad de vida”. Lo cierto es que entre El Cañaveral y Los Cerros se encuentra la Cañada Real, un asentamiento que bordea el resto de los Desarrollos del Este. Es obvio que su presencia dificulta las oportunidades de negocio para los especuladores de suelo, la banca y el sector inmobiliario. De ahí que en los últimos años el gobierno de la Comunidad de Madrid haya decidido hacer la vida imposible a los habitantes de la Cañada, como contaba Elena de Sus en este reportaje. Pero, a pesar de la inquina con la que la tratan las instituciones, la Cañada Real no es la causa del fracaso de los Desarrollos del Este. 

¿Por qué los Desarrollos del Este siguen estancados después de 25 años?

Como sucede en todas las grandes ciudades españolas, la escasez de vivienda en Madrid es acuciante. Por lo tanto, la explicación de que estos solares sigan sin edificar no se encuentra en la demanda. Tampoco en la contaminación ni en que la gente rechace vivir en esa zona por la falta de servicios. En toda España, los lugares como Valdecarros continúan paralizados porque fueron concebidos para un tipo de cliente –el de vivienda protegida– que ya no puede comprar una vivienda.

La desaparición en la práctica del comprador potencial de vivienda protegida ha supuesto un trastorno para el urbanismo español. El shock se debe a la normativa internacional que regula los bancos. A partir de los Acuerdos de Basilea III, los bancos solo pueden conceder hipotecas a aquellos compradores que aporten una entrada superior al 20% del valor de la vivienda. Si a esta cantidad le sumamos el pago de un 10% como impuestos y gastos aparejados a la compra, resulta que para comprar un piso de 200.000 euros hay que disponer de 60.000 euros ahorrados. Debido a que los alquileres han subido de manera mucho más rápida que los salarios, poca gente puede ahorrar una cantidad significativa de lo que gana. Así que solo pueden comprar vivienda en las grandes ciudades quienes tengan un buen salario o, lo que es más común, quienes reciban algún tipo de ayuda familiar. 

El sistema de vivienda español ofrecía la venta de viviendas protegidas para el grupo social que no recibía mucha herencia ni acumulaba grandes ahorros. A través de la contratación de una hipoteca, muchas personas jóvenes compraron una vivienda que fueron pagando durante dos o tres décadas. Entre los años 1952 y 2016 se construyeron más de 6,8 millones de viviendas protegidas. Esta cifra supone algo más de un tercio de las viviendas principales que existen en España. El sistema basado en la propiedad tenía ventajas evidentes para los compradores, como, por ejemplo, llegar a la edad de jubilación con una vivienda propia. Un bien que, además, sus herederos podían utilizar o vender. 

Pero desde la puesta en circulación del euro este sistema comporta un riesgo insuperable: la creación de burbujas inmobiliarias. España no era un país seguro para invertir mientras la peseta estaba en circulación. Los inversores internacionales sabían que el valor de la peseta se desplomaba con frecuencia, por lo que temían que su inversión perdiese valor en cada una de estas caídas cíclicas. Sin embargo, el euro hizo de España un lugar seguro para el acreedor europeo. El endeudamiento exterior de las entidades financieras españolas se multiplicó por seis en los ocho años que siguieron a la implantación del euro (1999-2007), cuando alcanzó 1,1 billones de euros. Los bancos y las cajas de ahorros locales utilizaron buena parte de ese crédito para conceder hipotecas. 

El final de Caja Madrid sirve como ejemplo de hacia dónde puede llevar el endeudamiento. Durante la etapa de Miguel Blesa la caja madrileña fue una de las grandes inversoras en los desarrollos del Este a través de su inmobiliaria vinculada Realia, muchos de cuyos solares terminaron en manos de Sareb. Tres siglos antes, el sacerdote Francisco Piquer había creado Caja Madrid como Monte de Piedad. Lo hizo durante la guerra de sucesión que terminó con la dinastía de los Austrias en España en el año 1713. Desde entonces, Caja Madrid había resistido grandes catástrofes como la invasión de Napoleón, las tres guerras carlistas y la Guerra Civil. Pero la entidad financiera no pudo sobrevivir a José María Aznar, a Rodrigo Rato y a la burbuja hipotecaria.

Basilea III ha provocado que el porcentaje de menores de 35 años con una vivienda en propiedad hipotecada haya pasado del 69% en 2011 al 36% en 2020

El sistema de vivienda español se basaba en proteger al propietario mediante deducciones fiscales y la construcción de viviendas protegidas. Como hemos señalado, este sistema se desvaneció tras la implantación de Basilea III en el año 2013. A partir de entonces la edificación de viviendas protegidas se redujo a una octava parte. Entre los años 1997 y 2012 en España se edificaron casi un millón de viviendas protegidas, una media de 65.000 viviendas anuales. Sin embargo, entre los años 2014 y 2021 en España solamente se construyó una media anual de unas 8.000 viviendas protegidas. 

El motivo de esta reducción es que no hay suficientes compradores para las viviendas protegidas. Pero España no ha compensado la desprotección del propietario con una mayor protección del inquilino como hacen otros países. Basilea III ha provocado que el porcentaje de menores de 35 años con una vivienda en propiedad hipotecada haya pasado del 69% en el año 2011 al 36% en el año 2020, según datos del Banco de España. Es evidente que sufrimos una grave crisis habitacional que se manifiesta en cuestiones como la baja tasa de fecundidad, la tardía edad de emancipación y el abuso económico sobre los inquilinos. Como informa CTXT, casi el 50% de los menores de 35 años que residen en viviendas alquiladas padecían una situación de sobreesfuerzo económico en los gastos destinados a la vivienda.

Actualmente el 42% de las viviendas de Viena están alquiladas con carácter social

Pocas administraciones han afrontado el problema de la vivienda. Una excepción sería el Ayuntamiento de Barcelona y la política de vivienda que lleva a cabo desde el año 2015. En una década, el Ayuntamiento habrá duplicado el parque social hasta llegar a un número de 15.000 viviendas. Por el contrario, Madrid tenía la posibilidad de enmendar la situación mediante la transformación de los suelos públicos de la estación de tren de Chamartín. Podría haber utilizado las 230 hectáreas de ese espacio industrial para planes públicos de vivienda en el entorno de la estación. Sin embargo, Chamartín se convertirá en un centro de negocios y viviendas de alto standing. El estilo pomposo de los rascacielos será el icono del nuevo Madrid. Esta zona representará la cara visible de una sociedad cada vez más desigual, mientras permanecen en la sombra los solares yermos de Valdecarros y unos barrios tradicionales cada vez más deteriorados. 

El sistema de Viena como solución a la crisis de la vivienda

La caída del telón de acero en el año 1989 volvió a situar a Viena en el centro político de Europa central. Desde entonces la ciudad ha sumado 300.000 nuevos habitantes. Para afrontar este crecimiento, el Ayuntamiento de la ciudad ha mantenido la apuesta política por el urbanismo y la vivienda social que comenzó en los años 20. En aquel periodo conocido como “La Viena Roja”, el partido socialista austriaco, SPÖ, construyó 66.000 viviendas públicas en grandes edificios conocidos como hof que incorporaron piscinas, bibliotecas y parques para el esparcimiento de los habitantes de la ciudad. En los años 30, las hof vienesas se convirtieron en el icono de la vivienda pública en todo el mundo, siendo reproducidas para la construcción de viviendas sociales en varias ciudades españolas como Zaragoza y Valencia

Actualmente el 42% de las viviendas de Viena están alquiladas con carácter social. El Ayuntamiento es propietario de una de cada cuatro viviendas de la ciudad. Además, gran parte de la vivienda en propiedad está construida con subvenciones públicas que limitan sus usos. Por otro lado, como norma general, el contrato de alquiler tampoco tiene un final determinado. El inquilino decide cuándo terminarlo sin que el propietario pueda subir la mensualidad más allá del IPC. 

Viena tiene una política de vivienda inclusiva, es decir, la vivienda social no se dirige únicamente a los grupos con carencias económicas. Así, el 80% de la población puede optar a una vivienda social. El objetivo de esta política es evitar la creación de guetos en la ciudad. De esta manera, la política de vivienda evita el deterioro de los propios edificios públicos, así como el de los servicios educativos y sanitarios. 

Desde el año 2005, el Ayuntamiento decidió dar un nuevo impulso a la creación de viviendas públicas y sociales por la fuerte demanda que existe en la ciudad. Para ello, aprovechó las plataformas ferroviarias que habían quedado sin uso por la reorganización del transporte de mercancías. Algo que también sucede en casi toda España por la transformación del ancho ibérico y la apuesta estatal por la alta velocidad. Así, el Ayuntamiento de Viena promueve 25.000 viviendas en los suelos de las estaciones de carga de NordbahnhofNordwestbahnhof y Sonnwendviertel

Un icono de la ciudadanía y del cuidado del medio ambiente

Aspern-Seestadt, la nueva ciudad que está surgiendo en las 240 hectáreas que ocupaba un aeródromo militar, es el icono de la nueva Viena. Se trata de un modelo urbano dirigido desde el sector público que pone a las personas y al medio ambiente en el centro de sus intereses. Para conseguir ese objetivo, el Ayuntamiento contrató al urbanista Johannes Tovatt. Este planificador sueco manifestó que su ambición era proporcionar “un plan general que crease espacios públicos que fuesen fundamentalmente humanos, vivos, íntimos y seguros”. 

Todas las viviendas tienen más próxima la parada de transporte que los aparcamientos de automóviles para evitar las molestias del tráfico rodado

Aspern-Seestadt es un área con usos mixtos. La zona residencial está concebida para albergar 26.000 personas y la zona industrial prevé la instalación de 23.000 puestos de trabajo. El nuevo distrito crece en torno a un enorme lago artificial y estará terminado en el año 2030. No es casual que el Ayuntamiento haya querido que el lago y los edificios de madera para viviendas sociales sean los iconos de la nueva Viena. Uno de estos edificios será la estructura de madera más alta del mundo. Por otro lado, el planeamiento pretendía que la distribución de los desplazamientos fuese la siguiente: 40% en transporte público, 40% a pie o en bicicleta y 20% en tráfico motorizado. Tras varios años de pruebas, el Ayuntamiento ha logrado esa meta mediante la mezcla de usos residenciales y laborales, creando así una ciudad compacta y cómoda. En este sentido, todas las viviendas tienen más próxima la parada de transporte que los aparcamientos de automóviles para evitar las molestias del tráfico rodado. 

Cuando el distrito de Aspern-Seestadt quede terminado, el 60% de sus habitantes residirá en viviendas sociales. El precio del alquiler de la mayor parte de las viviendas de Aspern oscila entre los 7€ y los 9 €/m². Los precios están fijados con el objetivo de cubrir el coste de construcción al tiempo que se garantiza la convivencia entre personas de diferentes orígenes sociales. Frente a la crisis del modelo urbano europeo, los desarrollos de Viena proponen un tipo de ciudad diversa y vital. Esta ideología sigue los principios de Jane Jacobs, autora de Muerte y vida de las grandes ciudades, una obra escrita en 1961 y a la que la ciudad de Viena homenajea dando su nombre a la arteria principal de Aspern-Seestadt.

Un sistema de vivienda obsoleto

El alcalde de Madrid, José Luis Martínez-Almeida, se empecina en manifestar que “el futuro de Madrid pasa por los desarrollos del sureste”. El estado de lugares como Valdecarros demuestra que tras estas palabras no hay un plan consistente, sino la añoranza por el pasado de una élite política y financiera que es incapaz de resolver los problemas urbanos. Veinticinco años después de la aprobación de su desarrollo urbano, el sureste de Madrid sigue siendo un espacio desolado y mal comunicado, cuya culminación es una quimera.

Es urgente que la planificación urbana en España se adapte a las nuevas circunstancias. Viena constituye el mejor referente para salir de esta inercia. Aspern-Seestadt demuestra que se puede superar la crisis ecológica y habitacional que sufre la sociedad española. Dada las restricciones hipotecarias, la vivienda social es la única solución viable para edificar los yermos provenientes del boom inmobiliario que jalonan la periferia urbana de las ciudades españolas. 

El objetivo político es que nadie tenga que destinar más de un 15% de sus ingresos a los gastos de vivienda

Según la consultora Deloitte, el coste medio del alquiler en Viena es de 8,6 €/m². Es un importe mucho más bajo que el de ciudades como Madrid (18,46 €/m²). Un importe al que hay que añadir factores como el hecho de que los ingresos medios son muy superiores en Viena y que las viviendas del parque público de dicha ciudad tienen una calidad extraordinariamente alta. La consecuencia de la política de vivienda de Viena es crear una ciudad cohesionada donde los ciudadanos deben destinar una parte muy limitada de sus ingresos a la vivienda. El objetivo político es que nadie tenga que destinar más de un 15% de sus ingresos a los gastos de vivienda. 

Viena encabeza repetidamente varios rankings de ciudades en términos de calidad de vida, oferta cultural, infraestructuras e innovación urbana. Véase el elaborado por el semanario liberal The Economist y el índice de ciudades con mejor calidad de vida elaborado por la consultora Mercer. En suma, su política de vivienda ha hecho de Viena una ciudad sostenible y próspera desde todos los puntos de vista. 

Por todos estos motivos, es urgente que en España se propongan soluciones para la cuestión de la vivienda. El acuerdo por la ley de vivienda puede ser un buen punto de partida para cambiar el sistema de vivienda español y apostar por la vivienda pública en alquiler. Quizá se debería tener en cuenta el siguiente dato: los socialdemócratas austriacos del SPÖ han ganado todas las elecciones que han tenido lugar en Viena desde el año 1919.

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