La preocupación por la regulación del alquiler turístico se ha convertido en una cuestión global, y son ya muchas ciudades las que han tomado medidas: Nueva York, Los Ángeles, Tokio, París, Berlín, Londres, Reikiavik o Ámsterdam. Entre estas medidas destacan la política One host, one home de Nueva York, por la que un propietario no puede publicitar más de una propiedad; o el modelo de Reikiavik, por el que se implementa un límite económico de 8.000 dólares al año para que los particulares puedan alquilar sus casas a través de estas plataformas. Como es sabido, en España algunos ayuntamientos –como el de Madrid o Barcelona– ya están adoptando también medidas en el mismo sentido, impulsando una nueva regulación del alquiler turístico que haga compatible dicha realidad con el derecho de la ciudadanía a acceder a una vivienda. España es una gran potencia turística, el país de la OCDE donde el turismo aporta más al producto interior bruto, y el segundo con mayor afluencia turística, con 82 millones de visitas.

La CNMC publicó el pasado 19 de julio un informe sobre la regulación de las viviendas de uso turístico (VUT) en España. En dicho informe se realiza un análisis sobre los efectos del incremento de la oferta de alquileres de viviendas de uso turístico y se dan una serie de recomendaciones a las administraciones públicas. El informe considera que no existe relación entre el aumento de los precios de los alquileres en las grandes ciudades y el éxito de las plataformas de alquileres de vivienda de uso turístico, utilizando los mismos argumentos que el lobby del sector, y obviando cualquier estudio académico que muestre la existencia de un vínculo entre el éxito de estas plataformas y la subida de precios del alquiler en las grandes ciudades. Al igual que ocurrió durante la burbuja inmobiliaria, la lectura de la CNMC es que es el mercado quien debe regular –en exclusiva– los precios, aunque esto suponga un descenso en la calidad de vida de los ciudadanos. Estas conclusiones que eluden contemplar, en su justa dimensión, las consecuencias económicas y sociales que se derivan de la desregulación total de los alquileres turísticos, así como lo sesgado del análisis, invitan a cuestionar la supuesta imparcialidad del organismo y lo que es más preocupante la captura de este por el lobby del sector.

Los efectos positivos que la CNMC recoge en su informe se pueden agrupar en los siguientes puntos que a continuación comentaremos: 1) incrementa la oferta turística, reduce costes y mejora la calidad ofertada; 2) actúa contra el aumento de precios en temporada; 3) elimina la información asimétrica; 4) permite la trazabilidad y una mayor transparencia de las transacciones económicas; 5) permite la entrada de particulares en el mercado; 6) moderniza los barrios del centro de las ciudades.

1. Incrementa la oferta turística, reduce costes y mejora la calidad ofertada.

El informe afirma que “el incremento de la oferta de alojamiento turístico asociado a la entrada de viviendas de uso turístico provoca una reducción en el precio medio del mercado”. Sin embargo, la CNMC no señala cómo, a la inversa, el incremento de pisos turísticos lleva al descenso de la oferta de vivienda para residentes, lo que, siguiendo su propia lógica, provocaría el aumento del precio medio de mercado en la vivienda residencial. Valga como ejemplo la ciudad de Barcelona, donde el turismo y el acceso a la vivienda se han convertido en la segunda y tercera preocupación de sus ciudadanos. Esta situación es un indicador de que las administraciones públicas deben tomar partido y regular la situación.

Obviamente, no toda la subida de los precios de los alquileres puede explicarse por las plataformas de alquiler turístico en línea. Existen, asimismo, otros actores que se han interesado por este lucrativo mercado, como las socimis y los fondos de inversión a los que la CNMC deja fuera de su análisis y donde también es necesario plantear reformas regulatorias si se quiere cumplir con la función social que la vivienda debe tener.

Respecto a la calidad de los inmuebles, el informe afirma que “la mayor competencia en el mercado incentiva la mejora de la calidad ofertada”. Sin embargo, existen vías al margen del mercado para mejorar la calidad ofertada, como contar con una regulación que exija unos mínimos legales de calidad y establezca sanciones a quien no los cumpla. En este sentido, los resultados del estudio de la Rutgers School of Management and Labor Relation son preocupantes y señalan que la probabilidad de ser aceptado como huésped disminuye sensiblemente si se menciona alguna discapacidad. Así, sobre una muestra de 4.000 solicitudes de alojamiento en Airbnb, los huéspedes que no mencionaban ningún problema motor mostraban una tasa de aprobación del 75%, mientras que los huéspedes que mencionan alguna discapacidad en su solicitud obtuvieron un promedio sensiblemente menor (61% para el enanismo, 50% para la ceguera, 43% para parálisis cerebral y 25% en caso de lesión de la médula espinal). La mayor competencia en el mercado, ensalzada por el análisis de la CNMC, no parece tener un efecto positivo a la hora de reducir la discriminación que sufren las personas con movilidad reducida y tal vez sea el siguiente paso necesario para una regulación inclusiva.

2. Actúa contra el aumento de precios en temporada.

los precios hoteleros han comenzado a descender un 2% en 2018, pero tras registrar aumentos del 4,5% en 2016 y del 9,7% en 2017

Un primer examen muestra lo contrario. Tanto los precios de la plataforma más utilizada (Airbnb) como los de los hoteles continúan subiendo con fuerza en temporada turística. Adicionalmente, según los datos del proveedor de precios Hotel Price Radar de HRS, los precios hoteleros han comenzado a descender un 2% en 2018, pero tras registrar aumentos del 4,5% en 2016 y del 9,7% en 2017. Adicionalmente sorprende el hecho de que la propia CNMC no advierta de los riesgos para la competencia que se derivan del modelo oligopolístico forjado, donde entre las dos mayores portales (Airbnb y HomeAway) controlan el 89,5% de las ofertas de VUT. Dichas cifras provienen del portal DataHippo, dedicado a ofrecer datos de diferentes plataformas de alquiler turístico.

3. Elimina la información asimétrica, ya que existe un rating y el turista puede ver las características del inmueble.

Ciertamente, el acceso a más información, fotos y reseñas de otros turistas hace que se reduzcan los problemas de información asimétrica, tanto en hoteles como en pisos de alquiler turístico. Por ello, ninguna de las normas aprobadas en los Ayuntamientos prohíbe que se comparta información entre usuarios ni va en su detrimento.

4. Permite la trazabilidad y mayor transparencia de las transacciones económicas, ya que estas son efectuadas en su inmensa mayoría por medios electrónicos.

Este punto del informe es preocupante, porque la CNMC muestra ausencia de imparcialidad y mal manejo de la información pública. Resulta paradójico que el 16 de julio de 2018, tres días antes del informe de la CNMC, la Comisión Europea publicase una nota de prensa donde acusaba a la plataforma Airbnb de falta de transparencia y prácticas comerciales desleales, y le instaba a cumplir con la normativa de consumidores y transparencia.

El problema anterior tiene su reflejo en la preocupación de varios Estados de la Unión, porque la plataforma tributa la mayor parte de su beneficio en Irlanda. Así, la plataforma solo declaró en España un beneficio de 136.000 euros en 2016 y un pago de  55.200 euros a Hacienda. Se echa en falta que la CNMC recoja en su informe que el dumping fiscal es una grave distorsión del mercado, así como que el fraude a la Hacienda pública es un delito tipificado en el artículo 305 del Código Penal.

5. Permite la entrada de particulares en el mercado.

Según la plataforma Inside Airbnb, en Madrid el 53% de los usuarios registrados tiene más de una vivienda en alquiler, y en Barcelona el dato asciende al 57%

Resulta difícil determinar el porcentaje de rentistas profesionales porque, como la Comisión Europea ha denunciado, la presentación de los precios de Airbnb, al igual que la distinción entre anfitriones privados y profesionales, no cumple con los requisitos de la legislación de la UE. Aunque es obvio que estas plataformas posibilitan la entrada de particulares en el mercado, los estudios que se han realizado parecen indicar que el proceso de concentración de la propiedad que se viene dando en las últimas décadas se ve reflejado a su vez en una paralela concentración de las rentas. Como ejemplo, el estudio realizado por la asociación Terraferida, que recoge que solo 246 comercializadores gestionan 90.248 plazas (66% del total) en las Islas Baleares. Mientras tanto, según la plataforma Inside Airbnb, en Madrid el 53% de los usuarios registrados tiene más de una vivienda en alquiler, y en Barcelona el dato asciende al 57%.

Esta concentración de las propiedades que se anuncian en la plataforma es una tendencia que se observa a nivel global, lo que concuerda más con un perfil de rentista profesional que con el de particulares. En este sentido, el estudio publicado en 2018 por la McGill University muestra que casi la mitad de los ingresos por alquiler en Airbnb en la ciudad de Nueva York estaban en manos del 10 % de los anfitriones de la ciudad, mientras que los datos para las principales ciudades de la plataforma Inside Airbnb muestran que los usuarios con más de una vivienda en alquiler son el 64% Montreal, el 61% en Roma, el 51% en Los Ángeles, el 46% en Chicago, el 43% en Viena, el 42% en Melbourne o el 41% en Londres.

6. Moderniza los barrios del centro de las ciudades por la adecuación y mantenimiento de las viviendas para poder ser ofertadas para uso turístico y tiene un efecto positivo de arrastre en el comercio local.

El informe de la CNMC no aporta ninguna clase de sustento empírico a esta afirmación. Sí existen, sin embargo, estudios científicos sobre el desplazamiento de las clases residentes tradicionales, como los de Cócola (2016), que analiza los efectos en el centro de Barcelona; Lee (2016), que hace lo propio sobre Los Ángeles; Kesar, Dezeljin y Bienenfeld (2015), que realiza un estudio sobre la ciudad de Zagreb; o Yrigoy (2016), que lo hace sobre Palma de Mallorca.

A modo de conclusión

La eclosión de las viviendas de uso turístico tiene impactos negativos sobre nuestras ciudades que se pueden subsanar mediante una regulación acorde con las circunstancias y las demandas de la sociedad. Como señalan fuentes del sector, así como el propio informe de la CNMC, resulta obvio que no toda la subida de los precios del alquiler se puede achacar a la eclosión de las nuevas plataformas. El proceso de concentración de propiedad de las últimas décadas, la irrupción del modelo de Socimis, el papel de los fondos de inversión, o la ausencia de un parque público acorde con las necesidades sociales son sin duda otros elementos a tener en cuenta para construir un plan de actuación. No obstante, en una sociedad sana, que las administraciones públicas democráticamente elegidas legislen con el objetivo de garantizar el acceso a la vivienda y de fomentar un modelo turístico de calidad es un imperativo para garantizar el bienestar de todas las personas que debería estar por encima de la defensa del mercado de la CNMC.

Cocola-Gant, A. 2016. “Holiday rentals: the new gentrification battlefront”, Sociological Research Online, Vol. 21(3), 10.

Kesar, O., Dezeljin R., & Bienenfeld, M. 2015. "Tourism Gentrification In The City Of Zagreb: Time For A Debate?", Interdisciplinary Management Research, Josip Juraj Strossmayer University of Osijek, Faculty of Economics, Croatia, vol. 11, 657-668.

Lee, D. 2016. “How Airbnb Short-Term Rentals Exacerbate Los Angeles's Affordable Housing Crisis: Analysis and Policy Recommendations”, 10 Harv. L. & Pol'y Rev. 229, 254

Yrigoy, I. 2016. “The impact of Airbnb in the urban arena: Towards a tourism-led gentrification? the case-study of Palma old quarter (Mallorca, Spain)”, Monografies de la Societat d'Historia Natural de les Balears. 2016. 281-289.

-------------------

Juan Ruiz es Doctor en Economía por la Universidad Complutense de Madrid. Miembro de La paradoja de Kaldor