Imaginemos que el artículo 47 de la Constitución española dijese esto:

“Todos los adinerados tienen derecho a disfrutar del negocio de la vivienda. Los poderes públicos garantizarán que las ganancias y el acaparamiento residencial sea mayor cuanta más riqueza se posea. Tal derecho alcanzará a las personas físicas o jurídicas tanto de España como del exterior. El Estado no podrá poner límites a la utilización del suelo y la vivienda como bienes especulativos y rentistas”.

¿Perciben algún cambio sobre la realidad de ahora y de siempre?

De entre todos los asuntos sociales y políticos sin resolver en España, el de la vivienda es el más recurrente. La crisis del sector residencial reaparece de manera cíclica. Incluso se podría decir que nunca desaparece. Ahora estamos en uno de los momentos de eclosión. En términos generales puede definirse que los que se dedican al negocio residencial se forran y los que necesitan vivienda lo padecen, en consonancia con ese precepto real relatado más arriba, y en contraposición con el mandato ilusorio que figura en la Constitución. De hecho, es posiblemente el ámbito económico donde se practica más la corrupción, de acuerdo con lo que aflora al cabo del tiempo.

Obviamente, los que más lo sufren son los jóvenes, cuyas posibilidades de hacer su vida al margen de la casa de sus padres ha llegado a complicarse más que nunca. Recientemente, CTXT recogía datos del Observatorio que elabora el Consejo de la Juventud, según el cual sólo el 14,8 por ciento de los jóvenes se había emancipado. Es el nivel más bajo de independencia registrado desde que se tienen datos.

Respecto al año pasado, el salario real mediano de una persona joven ha bajado en torno a un 6,7% y el coste del alquiler ha subido el 2,9%

Hace un año escribí sobre esto. Entonces sólo el 16,3% de las personas entre 16 y 29 años habían salido de la casa de sus padres. No había sido el peor dato según las frías y crueles estadísticas. Tras una caída constante de ese derecho a la independencia personal, parecía que la salida de la pandemia marcaba una tímida recuperación. En cualquier caso, la cifra por sí sola revelaba lo mal que lo tienen los jóvenes. Esa insignificante mejora era un espejismo. Los datos del año pasado indican que la situación ha empeorado, como informaba CTXT. De acuerdo con las cifras del Observatorio de Emancipación, casi 2.400.000 personas en ese segmento de edad joven (el 74%) siguen en la casa familiar. Puede que los de menos años no hayan sentido el impulso de marcharse, pero la mayoría de estos jóvenes están en edad de emanciparse y no pueden.

Ahora hay más jóvenes con empleo que hace un año y también menos en paro, pero sus posibilidades de emanciparse han disminuido. Hay datos que explican esta contradicción: el salario real mediano de una persona joven ha bajado (el Observatorio citado estima que un 6,7%), mientras que el coste del alquiler para este amplísimo colectivo ha subido el 2,9%. Hablamos del incremento anual de una vivienda ya alquilada. Las viviendas que se ponen en alquiler a un nuevo inquilino han subido mucho más.

El precio medio del alquiler de una casa de 70 metros cuadrados en Madrid es de 1.470 euros al mes, según datos del portal inmobiliario Idealista. Es decir, 21 euros el metro cuadrado. En un año han subido los alquileres en la capital más de un 15%. Y en diez años se han encarecido ¡el 83%! En Barcelona capital la renta del alquiler en una casa de iguales dimensiones llega a los 1.650 euros mensuales, el doble que hace una década. La media del conjunto de España es menos representativa, porque los precios lógicamente varían mucho de un lugar a otro. Pero la tendencia es la misma: en el último año el incremento ha sido del 12%. Aquí incluimos grandes ciudades y pequeñas poblaciones.

En cuanto a la compra de una casa, no es ya que su precio sea muy elevado, sencillamente es inalcanzable para mucha gente. Las viviendas suben, aunque algo menos que los alquileres (un 8% en el último año), pero supone un esfuerzo importante para la mayoría de la población. Un hogar con ingresos medianos tendría que dedicar cerca del 40% de su renta al pago de la hipoteca de su casa, según cálculos de Bankinter. Se considera que lo máximo tolerable para garantizar el pago y poder vivir normalmente es el 30%. En el caso de un joven o una joven el esfuerzo para hacer frente a una hipoteca representa el 75% de sus ingresos, de acuerdo con el último Observatorio de Emancipación del Consejo de la Juventud. Con este panorama y tras la crisis financiera de 2008, conseguir un crédito hipotecario es mucho más difícil que en tiempos pasados. En el último año, en la Comunidad de Madrid se concedieron la mitad de las hipotecas que el año anterior a que estallara la burbuja inmobiliaria (77.000 hipotecas en 2024 frente a 137.000 en 2007, según el INE). Una persona joven, salvo que gane muchísimo dinero y tenga un trabajo estable y solvente, no obtendrá un préstamo bancario para una casa. Lo más probable es que le pidan un aval acorde con el coste de la vivienda.

En resumidas cuentas, la compra de la vivienda es, para muchos y muchas, una quimera. Lo lleva siendo desde hace tiempo. Por ello, la gente volvió a optar por el alquiler. Pero este viene registrando una subida desproporcionada de precios. Hay una razón evidente para ello: “Es el mercado, amigos”, que en el caso de la vivienda te puede obligar a dormir al raso. Pero además se han producido otras razones singulares, como las siguientes:

-Se ha registrado una tendencia al acaparamiento de la vivienda para alquilar en manos de fuertes grupos privados. Aunque no hay datos cerrados y completos, el Banco de España, por ejemplo, señala que en 2021 habría un 8% de las viviendas de alquiler en manos de bancos, inmobiliarias y fondos de inversión. En Cataluña ese porcentaje se elevaría al 11%, y en Madrid al 10%. Un estudio de Civio, publicación dedicada a realizar investigaciones sociales, da la cifra más reciente de 185.000 viviendas alquiladas en manos de grandes sociedades. Lideran el ranking Caixabank, con 22.000 viviendas, y el fondo buitre norteamericano Blackstone, con casi 20.000. Diez fondos de inversión de Estados Unidos suman 32.000 casas en alquiler, son foráneos y no vienen a hacer amigos. El informe parece bien documentado por las fuentes que cita.

-Se ha disparado el número de viviendas de uso turístico (VUT). En la actualidad, según el INE, llegarían a 400.000 las viviendas destinadas a alquiler para turistas por días o periodos muy cortos y con un coste para el ocupante claramente mayor que el que paga un inquilino residente. Según Fevitur, lobby de viviendas y apartamentos turísticos, el precio medio es de 143 euros por noche. Es decir, de alquilarla todos los días de un mes, su propietario obtendría 4.400 euros. Lógicamente esto no ocurre, pero la misma fuente calcula que la ocupación media es del 43% de todos los días del año, con lo que el ingreso sería de 23.000 euros. Esta inmensa cantidad de viviendas se restan del parque de casas destinadas al alquiler residencial. En Málaga, por ejemplo, el 30% de las viviendas de alquiler son de uso turístico, en Valencia el 17%, en Barcelona el 9% y en Madrid el 8%. Estos últimos datos están elaborados con los que facilitan el INE, Inside Airbnb e Idealista.

En 2023 se compraron 56.500 casas desde el exterior. Seis veces más que en 2007, el año con más compraventas de la historia

-Se ha producido un aumento muy notable de las compras de vivienda desde fuera de España. Ya se compraban casas por parte de extranjeros que viven en nuestro país. Esto es normal, ya sean inmigrantes o europeos jubilados que se asientan aquí. Pero lo que se ha disparado de manera un tanto explosiva es la adquisición de casas por no residentes. En 2023 se compraron 56.500 casas desde el exterior. Supone seis veces más que en 2007, el año de mayor compraventa de casas en la historia, y un 30% superior a 2016. Esta escalada puede explicarse por un objetivo inversor-especulador. El argumento de que son extranjeros que compran para venir luego unos días sólo vale en parte, porque el amor por el sol de España sirve tanto ahora como en 2007, y no se producía semejante fenómeno. Además, aunque los mayores compradores lo hacen desde Reino Unido, Alemania o Francia, en el caso de Madrid lideran las compras de no residentes: China y Estados Unidos. Obviamente el precio que pagan los de fuera es mayor que el de las compras efectuadas por los que viven en España. Una vivienda comprada por un no residente costó un 57% más que el precio medio general, según la última estadística notarial. Esto tira de los precios hacia arriba.

La vorágine inversora-especulativa con los parámetros descritos ha traído consigo que la rentabilidad exigida por los que ponen una casa en alquiler se haya disparado por encima de lo que era habitual. La rentabilidad del alquiler para el propietario se define como el porcentaje a obtener sobre el precio de la vivienda. En conjunto, sería el porcentaje de renta anual del arrendamiento sobre el precio medio de la vivienda en España. En la actualidad esa rentabilidad de la vivienda es del 7,6%. Es una ganancia exageradamente alta; normalmente se consideraba normal que no superase el 5%.

La respuesta de las autoridades ha sido muy tibia, cuando no inexistente. El Gobierno implantó hace dos años el llamado Sistema Estatal de Referencia del Precio del Alquiler de la Vivienda. Era un avance importante, pero sólo un paso previo para que allí donde los precios estuviesen disparados –zonas tensionadas se las llamó–, las comunidades autónomas pudieran poner topes al alquiler. Confiar en que el Gobierno de Ayuso en Madrid, de Moreno Bonilla en Andalucía o de Mazón en la Comunidad Valenciana vayan a limitar los precios del alquiler es… no sé, ¿un sarcasmo? Sólo Cataluña y ahora Euskadi y Navarra han optado por establecer zonas tensionadas. El Gobierno también creó el bono alquiler joven, para ayudar con 250 euros al mes a las personas entre 18 y 35 años que trabajen pero ganen poco. Por bien intencionada que sea la medida, no ha frenado la escalada ni forzado a los propietarios a adecuar el precio de los alquileres a las condiciones que impone. Asimismo se aprobó un plan de avales para jóvenes que quieran una hipoteca. Aquí se cumple el dicho de que “la banca siempre gana”, porque elimina el riesgo de impago, con el mismo beneficio.

La situación ha llegado a tal nivel que Sánchez se ha propuesto implantar medidas auténticamente eficaces.

La principal: constituir un parque de vivienda pública destinada al alquiler a precios asequibles. El objetivo del Gobierno es incrementarlo en 184.000 casas. Además, prohibir por ley su privatización. Parecería que hasta ahora no ha habido oportunidad de ponerse a ello. Basta con hacer memoria: tan sólo en Madrid, el Estado decidió hace unos pocos años privatizar 2.100.000 metros cuadrados de terreno urbano de los antiguos cuarteles de Campamento, donde se construirán 10.700 viviendas privadas. Pocos años después se hizo lo propio con 3.300.000 metros cuadrados de la zona ferroviaria de Chamartín, para que se construyan 10.500 viviendas privadas. España está a la cola del número de viviendas destinadas a alquiler social de entre los países de la OCDE. Según este organismo, tan sólo representa el 1,5% de todas las viviendas principales (excluidas las segundas viviendas). Eso no llega a 280.000. Ahora hay muchas menos que antes porque se privatizaron. Sólo hay que recordar el cuasi regalo a fondos buitre con la venta a bajísimo coste de cerca de 3.000 viviendas sociales por la Comunidad de Madrid, con Ignacio González como presidente, y de 1.860 por el Ayuntamiento madrileño regido por Ana Botella. El Banco de España, organismo con un claro sesgo neoliberal y poco inclinado a la mejora de los más necesitados, estima que para alcanzar los niveles que hay en otros países europeos como Francia o el Reino Unido deberían ponerse en alquiler social un millón y medio de viviendas.

Otra medida que plantea el equipo de Sánchez es que los propietarios de casas no paguen en el IRPF por lo que ingresan con el alquiler si la arrendan según el Índice de Precios de Referencia. Pero no hay que olvidar que ese índice no es otra cosa que el precio medio del alquiler en cada sitio. Así poco se puede contribuir a moderar el precio. Una medida más sería que las sociedades dedicadas a la compra y tenencia de viviendas, las Socimis, tributen como el resto de las sociedades, el 25%, en lugar de tan sólo el 1%. Poseen un patrimonio inmobiliario de unos 25.000 millones de euros.

Quizá sea un poco tarde para ponerse con ello, mientras han pasado los años viendo cómo los que se dedican al negocio residencial continuaban forrándose y los que necesitan vivienda lo seguían padeciendo.