Daniel Sorando (Zaragoza, 1984) es doctor en Sociología y profesor en la Universidad de Zaragoza. Es especialista en segregación, movilidad residencial y gentrificación, y pertenece al colectivo La Fábrica de lo Social, grupo en defensa de los derechos sociales. Publicó junto a Álvaro Ardura el libro First we take Manhattan (Los Libros de la Catarata, 2016), a propósito de la destrucción creativa de las ciudades. Y sobre eso, sobre grandes urbes, procesos de gentrificación, precios disparatados y crisis de vivienda charlamos por teléfono hace unos días. “Hay una idea fundamental, y es que todas las políticas tienen que ir en la misma dirección: limitar la rentabilidad de la vivienda para frenar la especulación. Mientras esto no se haga, nada cambiará”, resume.

Existe un consenso casi absoluto en que una vivienda es la condición indispensable para poder tener un proyecto de vida. Sin embargo, cuando se trata de buscar soluciones a un problema evidente, la mayoría de los gobiernos y administraciones se muestran extraordinariamente tibios. 

Encontramos una explicación a esta tibieza en la dimensión o función económica que tiene la vivienda en España, puesto que se ha convertido en un medio de seguridad social. Los hogares acumulan riqueza a través de la vivienda porque no confían en que puedan asegurar sus condiciones de vida en el presente o en el futuro. De modo que lo que debería ser un derecho humano constitucionalmente blindado se ha convertido en un elemento de estrategia económica tanto para los hogares como para las administraciones. 

También es importante entender que en torno a la vivienda se crean contextos de escasez artificial. Es decir, estamos de acuerdo en que es un derecho fundamental y sabemos que hay vivienda vacía, sabemos que hay vivienda turística, sabemos que existe vivienda disponible para alojar a las personas que lo necesitan y, sin embargo, parece completamente imposible abordar el problema. 

El asunto de la vivienda vacía es muy interesante. En 2021, el INE cifraba el número de pisos vacíos en España en más de 3,8 millones, el equivalente al 14,4% del total del parque contabilizado (26.623.708 viviendas). Pero no parece que estén en las grandes ciudades. E incluso algunos expertos discrepan sobre si esa cantidad es real. 

Probablemente el porcentaje es menor del que se indica en las estadísticas oficiales debido al modo en el que los censos de población registran estos tipos de vivienda. A partir de 2021 se empiezan a emplear criterios más objetivos, basados por ejemplo en los consumos de agua y energía de las viviendas. Pero incluso así es difícil a veces establecer el umbral en el que una vivienda está realmente vacía. 

Por otro lado, sabemos que algunas de las viviendas vacías tienen un problema de localización, o son de muy mala calidad. Es difícil pensar que en áreas metropolitanas como Madrid o Barcelona haya un porcentaje muy alto de viviendas vacías porque son una oportunidad de negocio evidente hoy en día. Toda la arquitectura legal en torno a la vivienda empuja a los propietarios a alquilarlas o venderlas, incluso con algunos métodos particularmente rentables como el uso turístico, el alquiler de habitaciones o el alquiler por temporada.

Hay que contar además con que siempre va a existir un cierto porcentaje de vivienda vacía debido a la rotación en el mercado. No es realista pensar en tener un 0%. Se debe hacer política con la vivienda vacía, sí, pero esta no es la principal ni la única carta con la que debemos jugar. 

Dicho eso, hay que elaborar estadísticas tan precisas como sea posible y si en un área encontramos más viviendas vacías de las que cabría esperar, eso se debe fiscalizar. Algunos municipios lo están haciendo ya, gravando de manera especial las viviendas vacías a través del IBI. 

Entonces, ¿por dónde empezamos a solucionar el problema de la vivienda? 

Si se mira el presupuesto público que se dedica a política de vivienda, vemos que en España es muy inferior al del conjunto de la Unión Europea. En la Unión Europea está en torno al 1%, mientras que en nuestro país se dedica entre el 0,1% y el 0,2% del PIB. Ese presupuesto es la base material para poder hacer políticas útiles.

Entre las medidas más importantes a implementar tendríamos el establecimiento de un parque de vivienda en alquiler social con precio por debajo del de mercado, lo cual no quiere decir que necesariamente sea de propiedad pública, sino que, como sucede en ciudades como Copenhague o Viena, se pueden introducir en la ecuación cooperativas de vivienda, así como organizaciones del tercer sector que gestionan estas viviendas, pero no se lucran con ellas. 

Cuando tenemos viviendas en alquiler social de buena calidad distribuidas por toda la ciudad, lo que consiguen es enfriar el mercado libre

La media europea de vivienda social está en el 9%, pero esta media está rebajada por la reciente inclusión en la UE de países del Este que apenas tienen vivienda social. Si nos fijamos en países como Francia o Gran Bretaña, se encuentra por encima del 15%, y podemos ir a ejemplos como los Países Bajos, que tienen cerca del 30% o la ciudad de Viena (Austria), donde prácticamente dos de cada tres viviendas son de alquiler social. 

En España, por contraste, los datos no son muy buenos. Estamos entre el 1,5% y el 2,5% de vivienda social. La distancia es amplísima y el efecto de esto es la incapacidad de este parque de vivienda social de controlar el precio del resto del mercado. Cuando tenemos viviendas en alquiler social de buena calidad distribuidas por toda la ciudad, lo que consiguen es enfriar el mercado libre, que se encuentra con un competidor muy fuerte y se tiene que adaptar a esos precios.

¿Cómo se consiguen estas viviendas?

Antes de pensar en construir nuevos edificios hay que plantearse opciones alternativas. Por ejemplo, existe una cosa que se llama el derecho de tanteo y retracto, que permite a las administraciones públicas hacerse con vivienda que está en el mercado al precio que hayan acordado dos particulares. Esto se ha hecho mucho en París para frenar procesos de gentrificación comprando viviendas en determinados barrios. 

¿Puede la administración pública fomentar la construcción de más viviendas? Se podría trabajar desde un prisma de lucro limitado. En todo caso, el camino no puede ser el que proponía la ministra Isabel Rodríguez recientemente intentando atraer la inversión diciendo que hay negocio en esto. En la medida en la que decimos que hay negocio, estamos incluyendo en la ecuación un margen de beneficio que no nos podemos permitir si queremos que las casas sean asequibles para todas las personas que lo requieren. 

¿Qué hay de controlar el precio del alquiler? ¿Sería la solución inmediata, urgente?

Las personas que hoy en día no pueden acceder a una vivienda necesitan una solución ya. Y ahí es donde entran otras medidas, como el control del precio de los alquileres, que debe combinarse con esta adquisición o producción más lenta de viviendas sociales. 

Existen políticas de control de rentas del alquiler en todo el mundo, y particularmente en las democracias de mercado, con economías más fuertes: en ciudades como Nueva York, París, Ámsterdam o Berlín. 

Lo que se hace con esto es limitar la rentabilidad que los propietarios van a obtener por sus propiedades. Sabemos que quien tiene una vivienda en alquiler obtiene grandes beneficios por ella, particularmente si la tiene en zonas tensionadas de ciudades como Barcelona, Madrid o en áreas como Málaga, Valencia, Islas Baleares. En esos lugares la rentabilidad es altísima. Los estudios que se han hecho hasta ahora demuestran que limitar la rentabilidad no disminuye el número de viviendas disponibles para alquiler. Simplemente bajan los precios. 

A los inquilinos ya no se les pide solo una fianza o aval y la nómina. Ahora se están exigiendo también los movimientos bancarios, la declaración de la renta, el informe de vida laboral, etcétera. Es casi humillante. Por otro lado, sigue siendo bastante sencillo echar a un inquilino aunque pague religiosamente. ¿Cómo se puede vivir con esa espada de Damocles encima?

Ese es un punto fundamental: la cuestión de la seguridad y la estabilidad en el contrato de alquiler. Se tocó fondo en 2013 con la Ley de Arrendamientos Urbanos en la reforma del Gobierno de Mariano Rajoy, cuando se redujo el contrato a tres años, lo cual permitía una rotación muy rápida de inquilinos y la actualización de precios. Ahora estamos en otra situación, estamos ya en cinco o en siete años, según el propietario, y esto nos encamina un poco hacia un contexto europeo. 

En los países más ricos de Europa es donde hay menos personas propietarias de la vivienda

Hay un dato que creo que es muy revelador, y es que en países como Alemania o Suiza encontramos que el porcentaje de inquilinos e inquilinas sobre el conjunto de la población está en torno al 50%. Esto significa que en los países más ricos de Europa es donde hay menos personas propietarias de la vivienda. En estos países en concreto hay mucha vivienda en el mercado libre, pero ese mercado está muy regulado, de modo que se garantiza cierta estabilidad. 

En España el alquiler privado no tiene competidor, así que los propietarios pueden hacer prácticamente lo que les dé la gana. El discurso mediático es el de que los propietarios están muy constreñidos, que sufren por sus viviendas, pero la realidad es la opuesta. 

Sin embargo, me gustaría recordar que toda esta realidad que tenemos es el fruto de una labor social, económica y política de décadas muy decidida a crear este contexto tan particular. Eso quiere decir que no es una maldición. Entonces, de la misma manera se podría emprender un camino en el sentido opuesto para construir lo contrario. 

La desigualdad en el acceso a la vivienda en propiedad va a generar cambios sociales importantes. 

Se está consolidando una brecha muy fuerte que es al mismo tiempo generacional y social. Hay una parte de la estructura social española que no tiene tanta preocupación por la cuestión de la vivienda. Por un lado tenemos a los mayores de 65, que tienen pensiones más o menos suficientes, vivienda en propiedad, o tal vez pueden beneficiarse de las rentas del alquiler de una vivienda extra. Luego viene la siguiente generación, que en algunos casos pudo participar en la estafa piramidal que fue la burbuja inmobiliaria e incluso enriquecerse en el proceso haciéndose con algunas de las viviendas que quedaron disponibles a muy bajo precio tras el estallido de la burbuja, que eran básicamente viviendas de personas desahuciadas. 

Y, por último, tenemos a la generación más joven que entra directamente a un mercado muy complejo, muy diferente, porque ahora mismo no hay acceso a la financiación fácil, ya no es como antes de 2008, ahora para comprar tienes que aportar el 20% de la entrada. Esta generación, además, sufre condiciones laborales mucho más precarizadas de las que tuvieron las generaciones anteriores. La gente joven ya no puede acceder a la propiedad y vive mayoritariamente pagando un alquiler muy caro, lo que supone una extracción de rentas del trabajo por parte de los propietarios de las viviendas. Es decir, muchos jóvenes trabajan de ocho a doce para su casero y luego ya empiezan a tener dinero disponible para sí mismos. En este contexto, sería más deseable para ellos acceder a la propiedad. Pero claro, solamente puede acceder a la propiedad quien tiene esta herencia anticipada por parte de sus familiares que les permite pagar la entrada de la hipoteca. 

Tenemos un circuito de reproducción de la desigualdad a través del cual quienes tienen más renta pueden extraer ingresos de quienes tienen menos por medio del alquiler

Parece una brecha insalvable.

Hay estudios que demuestran que los propietarios de vivienda tienen unos ingresos –ya vengan del alquiler, de su trabajo o de otro tipo– muy superiores a los de los inquilinos e inquilinas. Tenemos un circuito de reproducción de la desigualdad a través del cual quienes tienen más renta pueden extraer ingresos de quienes tienen menos por medio del alquiler. Es un círculo vicioso que amplía la desigualdad de una manera constante. 

Hace unas décadas, si tus padres querían lo mejor para ti, te aconsejaban estudiar. ¿Ahora te van a recomendar que seas propietario cuanto antes?

A partir de los años setenta y ochenta se produce una formación de clases medias en España muy importante, que tuvo que ver con la democratización del acceso a la educación, cosa que permitió a las clases populares llevar a cabo un proceso de movilidad social ascendente. 

Sin embargo, ya a finales de los ochenta se llevan a cabo reformas del mercado de trabajo que precarizan enormemente el empleo. Y la población española aprende que el medio para garantizar la seguridad social y la promoción no tiene que ver tanto con cuánto ingresas por el trabajo mediante un proceso de formación previo, sino con cuánto vale la vivienda de la que eres propietario. Y eso fue la burbuja. Vendo más caro de lo que compré para ampliar la riqueza a través del patrimonio y, si es posible, sacar rentas sin trabajar. 

Si miramos en las redes sociales, junto con los gurús del enriquecimiento, los crypto bro, las estafas, etc., tenemos también a muchos jóvenes explicándote cómo aumentar tus ingresos especulando con la vivienda. Se está consolidando un sentido común entre la población en el que avanzamos hacia un tipo de economía no tanto productiva como rentista.

Es difícil combatir esa mentalidad. 

Entre 2011 y 2017 el porcentaje de hogares sin vivienda ha pasado del 13% al 18%. En el mismo periodo, el porcentaje de hogares con más de tres viviendas ha pasado del 14% al 20%. Se está produciendo un proceso de polarización, de manera que cada vez hay más gente sin vivienda, pero también más gente con muchas viviendas. Y luego está la gente que solo tiene una casa. 

Se está produciendo un proceso de polarización, de manera que cada vez hay más gente sin vivienda, pero también más gente con muchas viviendas

Cuando trasladamos esto al combate político, tenemos claros los intereses de los multipropietarios y tenemos claros los intereses de quien no tiene propiedad, pero digamos que el terreno por disputar es el de la gente que tiene solo una vivienda, que está pagando una hipoteca. ¿Con quién tiene alineados sus intereses? ¿Con los multipropietarios o con la gente sin vivienda? Creo que en esa cuestión se dirime el futuro del asunto. 

Hay quien dice que la culpa de todo la tienen los boomers. Supongo que la realidad es más compleja. 

Existen diferentes ejes de división social, como son el género o la edad. También el hecho de ser migrante. El eje que suele quedar oculto es la clase social. Y en este aspecto, por supuesto, no es toda la generación más madura la que ha estafado a toda la generación más joven, sino que hay clases sociales dentro de una y dentro de la otra. No debemos perder esto de vista si no queremos terminar haciéndole el juego a quienes quieren convertir, por ejemplo, las pensiones de jubilación en un servicio privado. 

Hemos hablado antes sobre conseguir una hipoteca. Hace unos meses, el Gobierno anunció una línea de avales para que los menores de 35 y familias con niños a su cargo pudieran comprar su primera casa. “Esta medida facilita el acceso a una hipoteca a más de 50.000 personas que, siendo solventes, no han podido ahorrar lo necesario para la adquisición de una vivienda”, explican ellos mismos. ¿Este tipo de medidas son útiles?

Es el tipo de política clásica del PSOE en este ámbito, que son siempre políticas que no cuestionan las relaciones de poder dentro del mercado de la vivienda. Lo que se hace en este caso es ofrecer, mediante fondos públicos, el acceso a algunos segmentos de la juventud a viviendas que finalmente enriquecen a los propietarios privados o a promotoras.

Una política completamente diferente sería la de avanzar, como decíamos antes, hacia la desmercantilización de la vivienda. Podemos pensar que algo semejante ha ocurrido con la energía cuando se subvencionaba el consumo a los hogares. En ningún caso se está cuestionando los beneficios de las grandes compañías energéticas, sino que se están subvencionando esos beneficios. 

De lo que se trata es de construir una infraestructura pública, social, no mercantilizada que dé acceso a toda la población. El tema de las hipotecas es otro elefante dentro de la habitación. ¿Cuánta población, menor de 35 años pero incluso también mayor de esa edad, carece de los ingresos que exige una entidad financiera para conceder una hipoteca?

Se dice, cada vez más, que los centros de las grandes ciudades se han convertido en decorados para los turistas, porque nadie puede permitirse vivir allí. ¿Hay que prohibir el alquiler turístico?

No sé si prohibirlo, pero desde luego hay que limitarlo muchísimo porque quita unidades de vivienda del mercado del alquiler convencional. Hacer esto, además, mandaría un mensaje: el de que no vamos a permitir altas rentabilidades si eso lesiona el derecho a la vivienda. 

Hay que deslegitimar la idea de que todos los propietarios y propietarias pueden hacer con su casa lo que quieran

Hay que deslegitimar esta idea de que todos los propietarios y propietarias pueden hacer con su casa lo que quieran. Se está expulsando a la población que vive en los centros y que tiene rentas bajas para convertir esos centros en máquinas de hacer dinero continuamente.

Se expulsa a la población del centro, pero también es un signo de estatus mudarse a las afueras, a una urbanización con piscina. ¿De qué forma repercute este aislamiento en la manera en la que nos relacionamos entre nosotros?

Desde 2008 la rentabilidad se busca fundamentalmente a través del alquiler, porque no hay vivienda nueva, la demanda cae, ya no se puede seguir con la dinámica de la burbuja inmobiliaria. Hay que encontrar una oportunidad de negocio dentro de las ciudades. Por un lado se hace vivienda turística, se gentrifican las ciudades, y así se van rellenando los huecos empobrecidos del centro urbano con población nueva con muchos más recursos, ya sean turistas o residentes convencionales. Esto desata un proceso de expulsión de los centros urbanos de las poblaciones con menor poder económico en una dinámica que se conoce como suburbanización de la pobreza. 

Pero esta dinámica coexiste con otra que comenzó en la burbuja inmobiliaria, que fue la construcción de grandes promociones urbanas sin apenas densidad, que obligan a desplazarse en coche a todas partes. De lo que nos habla esto es de que las periferias son diversas y fragmentadas, tenemos periferias baratas y otras que no lo son. Las poblaciones empobrecidas, muchas veces migrantes, son expulsadas de los centros urbanos y pierden todo el entramado social y comunitario en el que residían, esas redes de cuidados y de apoyo mutuo. Terminan viviendo una vida en soledad. Esto, que es una fatalidad para las personas empobrecidas, es prácticamente un proyecto de vida para las clases medias-altas. Pero en ambos casos se termina separando a la gente de sus redes de apoyo y eso conlleva fracturas medioambientales y sociales.