Las cosas de la política son así. Hace una semana, Unidas Podemos se hizo una foto con el movimiento de vivienda –Plataforma de afectados por la hipoteca (PAH), los sindicatos de inquilinos y diversas organizaciones sociales– para anunciar que defendería ante el Parlamento su ambiciosa ley de vivienda. Hoy las tornas han cambiado.

En aquella propuesta se delineaban las medidas estratégicas imprescindibles para empezar a garantizar el derecho a la vivienda. Algunas de estas medidas eran la bajada sustancial de los precios de los alquileres de acuerdo con los ingresos de los inquilinos, la prohibición de desahucios, la obligatoriedad de destinar el 30% de los nuevos desarrollos a vivienda pública o la ampliación del parque de alquileres públicos con viviendas de la SAREB. Sin embargo, las medidas aprobadas finalmente están marcadas por la tibieza.

Más del 85% de las viviendas arrendadas en España pertenecen a particulares 

Las reformas que han trascendido renuncian a intervenir el grueso del mercado del alquiler para bajar sustancialmente los precios, que se han disparado en los últimos años. Además, las medidas excluyen del mínimo control de precios a los pequeños y grandes propietarios particulares, a pesar de que estos representan más del 85% de las viviendas arrendadas. Más allá de los titulares, el corazón de las medidas anunciadas se decanta más por incentivos fiscales y ayudas directas al pago del alquiler que por poner coto a las ansias de beneficio de los propietarios de inmuebles. Pero, ¿qué significa todo esto?

La gran mayoría del mercado del alquiler se encuentra en manos de particulares. Grandes y pequeños propietarios que hasta ahora gozaban de exenciones fiscales del 60% de las rentas obtenidas pagarán todavía menos impuestos si reducen algo los alquileres. Pongamos un ejemplo. Si un particular alquila una vivienda a 800 euros al mes y reduce el alquiler en un 5% –algo que de por sí ya ha sucedido con la pandemia–, obtendría una bonificación en su declaración de la renta del 70%. Es decir, si rebaja el alquiler de 800 a 760, pagará impuestos solo por el 30% de lo ingresado. ¿A favor de quién se legisla? ¿Del inquilino o del propietario? Si la rebaja es mayor, todavía podría pagar menos impuestos.

Por otro lado, y una vez salvados los propietarios particulares, las entidades jurídicas consideradas como grandes tenedoras –con más de 10 propiedades y donde entran socimis, sociedades de alquiler o sociedades limitadas– tendrán nuevos mecanismos de control que les obligarán a no aumentar precios por encima de los topes marcados en los índices oficiales. Esto es, se limitan las subidas y se congelan en relación a los índices oficiales del Ministerio de Transporte, Movilidad y Agenda Urbana, que fueron calculados en una fase alcista de precios, pero no se apuesta por la bajada radical que realmente se necesita.

Por último, las medidas se han completado con las ayudas directas al alquiler para los jóvenes de 250 euros al mes. Esto es, garantizar una transferencia de dinero en forma de rentas de alquiler destinada a tranquilizar a los propietarios en un momento de crisis más que a solucionar el endémico problema de la falta de viviendas para las personas más precarias.

Por tanto, lejos de producirse una intervención decidida para rebajar los alquileres y obligar a que los beneficios de ese negocio reviertan en las arcas públicas, el nuevo acuerdo propone dejar intacto el amplio sistema rentista que atesoran las clases medias y altas del país y tan solo limita tímidamente los aumentos de rentas de las grandes corporaciones. Y todo ello dando por bueno el aumento disparatado de precios que se ha vivido en los últimos años.

El fondo de la cuestión

Sabemos que el problema de acceso y coste de la vivienda se ha ido desplazando en los últimos tiempos del ámbito hipotecario hacia el sector del alquiler. También se sabe que la fase que se abrió en 2013, como consecuencia de la crisis hipotecaria, llevó a que las clases propietarias salvaran sus beneficios gracias a la subida de más de un 50% de los alquileres en el periodo 2013-2019.

Sin embargo, existen dos puntos de distorsión en torno al fondo del problema que se deben considerar. El primero es pensar que el mercado del alquiler y la subida de precios es responsabilidad exclusiva de fondos de inversión, socimis y grandes entidades inmobiliarias. El segundo punto de distorsión se centra en la extendida idea de que el problema de la vivienda afecta por igual a todos los inquilinos.

En los últimos años, los datos ofrecidos por diferentes índices y encuestas oficiales, como la Agencia Tributaria, la Encuesta de condiciones de vida o la Encuesta financiera de las familias, demuestran que, además de las posiciones rentistas que han tomado entidades como los fondos de inversión, las familias de clase media y alta han aumentado sus patrimonios inmobiliarios de manera significativa para sacarlos al mercado del alquiler.

El BCE situaba en 2017 a España como el país donde más familias tienen patrimonios inmobiliarios distintos a su residencia habitual: un 45,2%, 30 puntos por encima de la media europea

En concreto, son los hogares con rentas anuales de más de 40.000 euros los que más han aumentado su patrimonio en los últimos diez años. En el caso de los hogares de entre 40.000 y hasta 60.000 euros de ingresos anuales nos encontramos que declaran un 7% más de patrimonio inmobiliario distinto a la vivienda habitual que hace 10 años. Este porcentaje crece hasta cifras del 10% y el 12% a medida que aumentan las rentas anuales. Según los registradores de la propiedad, esto se traduce en que, entre 2015 y 2019, el 89% de las compras de viviendas las realizaron particulares. Estas cifras avalan el dato del Banco Central Europeo que situaba en 2017 a España como el país donde más familias tienen patrimonios inmobiliarios distintos a su residencia habitual: un 45,2%, nada menos que 30 puntos por encima de la media europea.

Estos datos obligan a una reflexión en torno a la ley de vivienda. Sin duda, es importante intervenir con más contundencia de lo que se propone desde el Gobierno para obligar a una bajada de precios del alquiler en aquellas viviendas pertenecientes a fondos de inversión. Pero ninguna política pública en esta materia tendrá un resultado suficiente si se excluye de las medidas a los propietarios particulares. Son ellos los que controlan la inmensa mayoría del mercado del alquiler residencial y  los beneficiarios directos de las subidas de precios. Por el contrario, la nueva ley ofrece a las clases rentistas nuevos beneficios fiscales a cambio de moderar los precios de manera casi imperceptible. En el fondo, una manera de seguir salvando a las clases medias que tienen buena parte de sus inversiones depositadas en este negocio.

Al contrario de lo que se suele suponer, la subida de los precios del alquiler afecta casi en exclusiva a los hogares de rentas más bajas

Ahora la gran incógnita es ¿cómo es posible que ante un problema que se supone afecta de manera tan masiva a la sociedad no se apliquen medidas de mayor calado? Las respuestas son múltiples. Por un lado, la ya apuntada de que el sistema apuntala a las clases medias y altas que obtienen importantes beneficios de este sistema de precios desorbitados. Por otro, esta inacción también responde a que el sector inmobiliario y su sistema inversor y empresarial son una de las puntas de lanza de la macroeconomía del país.

Si queremos ir más allá, deberíamos hacer también una reflexión sobre a quién afecta esta realidad con mayor intensidad. Al contrario de lo que se suele suponer, la subida de los precios del alquiler afecta casi en exclusiva a los hogares de rentas más bajas. Los datos de la Encuesta de condiciones de vida del INE lo confirman. La inmensa mayoría de los hogares –el 96%– que ingresan más de 40.000 euros al año pagan menos del 30% de sus ingresos por su vivienda en alquiler. Pero a medida que desciende la renta del hogar aumenta el monto dedicado a su pago. Lo más llamativo es que los hogares que ingresan menos de 14.000 euros, en su mayoría –un 61%–, dedican más de la mitad a pagar el alquiler. En resumidas cuentas, el sufrimiento real por los precios se concentra con especial intensidad en los hogares que ingresan menos y en aquellos que están en las escalas más bajas entre los 26.000 y los 14.000 euros anuales, mientras que el resto de hogares se encuentra en posiciones infinitamente más holgadas. Además de que muchas veces estos hogares también ingresan, a su vez, rentas inmobiliarias.

Las políticas anunciadas por el Gobierno son un fiel reflejo de este sistema de poder en manos de las clases rentistas, mientras no se ofrecen soluciones para los sectores más castigados, a quienes estas tibias medidas no cambiarán en nada sus condiciones de vida ni los desahucios que tienen que enfrentar. Además, al mismo tiempo, para los fondos de inversión se presentan unas tímidas reformas cuyas pérdidas de beneficios serán compensadas en forma de subvenciones por el nuevo Plan Estatal de Vivienda.