La vivienda es el principal negocio de la banca, que a su vez mueve los hilos de los grandes medios de comunicación. Lo hace a través de la concesión de unos créditos que estos medios pueden devolver. Esto explica por qué se ha extendido la idea de que no existe remedio contra unos precios prohibitivos y que la política no puede cambiar el triste panorama inmobiliario. Sin embargo, no hay un asunto más político que el del urbanismo. La situación de la vivienda responde a decisiones políticas y no a los vaivenes del mercado como se difunde en los medios. 

La legislación sobre el suelo así lo demuestra. Veamos. Un terreno en España tiene un tratamiento distinto según vaya destinado a vivienda o a infraestructuras. La ley impide que el propietario de un campo por el que está trazada una carretera pueda negociar el precio de su venta con la administración. Esta lo puede adquirir por su valor agrícola mediante la expropiación. Sin embargo, el propietario de un terreno urbanizable podrá venderlo fácilmente por un precio cientos de veces superior a su valor agrícola. Las carreteras son esenciales y sin la figura de la expropiación no serían viables, pero ¿acaso la vivienda no es un asunto público tan importante como lo son las carreteras?

La especulación sobre el suelo urbano no es una novedad. Tomemos el ejemplo de Estados Unidos. Filadelfia era una de las ciudades más dinámicas de América a finales del siglo XIX. Mientras se expandían las fábricas, el valor del suelo urbano se multiplicaba a un ritmo muy superior al de la inmigración. Un periodista y economista de esta ciudad, Henry George, escribió en el año 1879 el libro Progreso y Pobreza. George llegó a la conclusión de que el suelo era la principal fuente de desigualdad, pues su encarecimiento enriquecía a unos pocos propietarios en la misma medida que empobrecía a quienes habían de trabajar en la ciudad. El autor propuso así crear un impuesto de manera que el incremento del valor del suelo beneficiase a toda la comunidad. 

Algunos años después, los ayuntamientos de las principales ciudades de los Países Bajos llevaron las propuestas de George a la práctica. Las ciudades holandesas disfrutaban de una prosperidad que les hizo duplicar su tamaño en el transcurso de veinte años. El concejal de Ámsterdam Willem Treub impulsó la recuperación del control público sobre el urbanismo. Su ideología liberal no le impedía ver que el precio de la vivienda acabaría por consumir la riqueza de la ciudad si la administración no ponía freno a la especulación. Los precios del alquiler impedían el desarrollo de las industrias locales, pues, por un lado, mermaban la capacidad de compra de sus habitantes; por el otro, presionaban al alza los salarios de las empresas. Así que el ayuntamiento recuperó el control del urbanismo de la ciudad mediante la compra o expropiación de los terrenos urbanizables. 

En el año 1896, el Ayuntamiento de Ámsterdam impidió que pudiera venderse el suelo municipal

En el año 1896, el Ayuntamiento de Ámsterdam impidió que pudiera venderse el suelo municipal. A partir de entonces solamente se podría ceder mediante derechos de uso. Con este sistema se conseguía que fuera mucho más barato promover la construcción de viviendas, pues el promotor no tenía que comprar el solar. A cambio del uso del suelo, el propietario de la vivienda debía pagar un canon anual al ayuntamiento. Tras un plazo de 50 o de 75 años el ayuntamiento recuperaba la propiedad del edificio. Con este sistema, aún vigente, el ayuntamiento impide la especulación urbanística. De esta forma controla el 80% del suelo urbano. De las 440.000 viviendas que existen en Ámsterdam, 329.000 están en terrenos cuyo propietario es el ayuntamiento.

La Ley de Vivienda de 1902 aprobada en los Países Bajos reconocía que la vivienda es una responsabilidad nacional. Esta ley dio lugar a las asociaciones de vivienda, que entonces se agrupaban en torno a las comunidades protestante, católica y socialista. Tras la Segunda Guerra Mundial, las asociaciones de vivienda se convirtieron en parte del Estado social. El Estado determinaba los precios de la vivienda financiándolas mediante préstamos y subsidios. En 1990 el porcentaje de vivienda social en los Países Bajos era del 41% del total de viviendas. Un porcentaje que rondaba el 60% en las grandes ciudades como Ámsterdam y Rotterdam. En España, sin embargo, la vivienda social representa en torno al 1 % del total. 

En 1990 el porcentaje de vivienda social en los Países Bajos era del 41% del total de viviendas

El sistema de vivienda social de los Países Bajos alcanzó su apogeo durante los años setenta y ochenta. Las viviendas sociales no solo alojaban a las personas con bajos ingresos, sino también a partes importantes de la población con ingresos medios e incluso altos. Los precios moderados y la buena calidad de los inmuebles atrajeron a las personas con mayores ingresos a estas viviendas. Así sucedía en las cuatro grandes ciudades en los años ochenta: Ámsterdam, Rotterdam, Utrecht y La Haya. El 28% de las personas de clase alta (grupo del 10% con mayores ingresos) y el 45% de la clase media-alta vivían en una vivienda social. Es decir, más de un tercio de quienes tenían los mayores ingresos residía en una de estas viviendas. Es un dato que sorprende a quienes creen que este tipo de hogares se debe restringir a los desfavorecidos, pues Países Bajos es uno de los países más ricos del mundo.

La población estaba orgullosa de su modelo de vivienda social. Esto es, un suelo urbano libre de cualquier especulación y que permitía disfrutar de barrios con espacios verdes y agradables. Con este sistema la gente tenía otras alternativas al endeudamiento hipotecario. La situación era satisfactoria para todos excepto para la banca, dado que vive de conceder créditos. Quizá por ese motivo los tres grandes partidos de entonces –conservador, liberal y socialdemócrata– acordaron descomponer el sistema de vivienda en el año 1989.

La situación era satisfactoria para todos excepto para la banca, dado que vive de conceder créditos

Estos partidos acabaron con la mezcla social mediante el siguiente subterfugio: no podía aceptarse que las personas de clase alta aprovechasen las viviendas sociales mientras hubiera gente que las necesitara. Se podría haber incrementado la dotación presupuestaria para solucionar ese problema. Sin embargo, eliminaron los subsidios públicos y expulsaron a la gente con rentas media o altas de los edificios sociales. Estos barrios comenzaron a deteriorarse. 

Para acabar con la mezcla social, el sector financiero de los Países Bajos planteó a la Comisión Europea que destinar vivienda social a personas de clase media o alta vulneraba el derecho a la competencia. La Comisión Europea dictaminó que así era, y que está solo se podía destinar al 40% de la población con menores ingresos. Al descomponerse el sistema comenzó a incrementarse la deuda privada. Las hipotecas son la principal causa del endeudamiento de los hogares. Pues bien, esta magnitud se duplicó con creces en un periodo de veinte años. En el año 1990 el endeudamiento particular suponía el 50% del PIB y en el año al 2010 alcanzó el 120%. Este hecho situó a los ciudadanos de los Países Bajos entre los más endeudados del mundo. Un éxito para la banca. 

Las ciudades holandesas siguen manteniendo su patrimonio de suelo y la vivienda social alcanza un tercio del total de viviendas. Esto no ha impedido que haya una crisis habitacional debido a la descomposición de un sistema de vivienda que beneficiaba a toda la población. El Estado trata de recuperar el control mediante una nueva regulación del precio del alquiler, porque los Países Bajos no han podido escapar a la crisis de vivienda que recorre Europa.

Viena, por el contrario, es una de las pocas capitales europeas que se ha librado de la crisis de la vivienda. A pesar de que es una de las ciudades más ricas del continente, su sistema de vivienda social permite que las viviendas tengan una mayor calidad y unos precios más bajos que los de otras capitales europeas (8€/m2). Su ayuntamiento es propietario de 220.000 apartamentos. Además, las asociaciones de vivienda disponen de 185.000 apartamentos más. También se ha construido una parte importante del stock de vivienda en propiedad mediante programas subvencionados por el ayuntamiento en suelo municipal. Prácticamente toda la población puede optar a estas viviendas. Según su alcalde, Michael Ludwig, la base de su sistema es el control del suelo urbano sobre el que el ayuntamiento disfruta de un monopolio de facto.

En España ha sucedido todo lo contrario. Por accidente, el Estado pasó a controlar la mayoría de los suelos urbanizables en España a través del rescate bancario. Las promotoras habían avalado los créditos con suelo urbano. Los bancos acreedores se hicieron con ellos ante la imposibilidad de cobrar sus deudas. Sareb desempeñó el papel más importante en esta historia. Esta entidad avalada por el Estado pasó a controlar la mayor parte de los suelos urbanizables en España, pues adquirió los créditos inmobiliarios de la mayor parte de las cajas de ahorro y de varios bancos. Así, Sareb se convirtió en la mayor inmobiliaria de Europa.

Sareb no ha utilizado el suelo para sustentar un sistema que permita una vivienda digna a precios asequibles

Sareb no ha utilizado el suelo para sustentar un sistema que permita una vivienda digna a precios asequibles. En la última década se ha dedicado a vender su patrimonio a través de las inmobiliarias de los principales bancos y de fondos buitre como Cerberus. Todo ello sin que todavía podamos saber ni a quién se ha vendido este enorme patrimonio de suelo ni por qué precio. La situación de quiebra que arrastra Sareb ha hecho que la deuda pública se incremente en más de 30.000 millones de euros. El Estado tomó el control de Sareb en el año 2022, pero ha seguido vendiendo su patrimonio de manera opaca a través de dos fondos de inversión. Estamos hablando de KKR y Blackstone, este último en combinación con el Banco Santander. Mientras tanto, asistimos a una fuerte crisis inmobiliaria contra la que se ha convocado una manifestación el 13 de octubre. 

El éxito de la socialdemocracia y el derecho a la vivienda están ligados

El éxito de la socialdemocracia y el derecho a la vivienda están ligados. Veamos lo que sucede en los Países Bajos. El partido socialdemócrata (PvdA) solía obtener en torno al 30% de los votos en las diferentes elecciones realizadas durante la segunda mitad del siglo XX y casi siempre ganaba la alcaldía de las grandes ciudades. A partir de su apuesta por convertir la vivienda en un bien de mercado, sus resultados fueron bajando. De esta forma, los socialdemócratas han ido perdiendo popularidad y únicamente obtuvieron un 5,7% de los votos en el año 2019. También han perdido todos los grandes ayuntamientos. Así, las formaciones liberales, cuya política de vivienda concuerda con este discurso, han dominado la política de los Países Bajos durante la última década. Paralelamente, en ciudades como Rotterdam, donde los socialdemócratas fueron hegemónicos, ha ido creciendo la extrema derecha hasta ganar las elecciones locales debido a la segregación social causada por el urbanismo. 

En los años ochenta estos partidos de extrema derecha no alcanzaban el 1% de los votos en las elecciones. Se trataba de una ideología sin representación parlamentaria en un país donde el sistema electoral es estrictamente proporcional. Recientemente, la extrema derecha ganó las elecciones generales y, por primera vez, llegó al gobierno. 

Sin embargo, el partido socialdemócrata (SPA) ha ganado todas las elecciones que han tenido lugar en Viena desde el año 1919. Estos hechos indican que, aunque solo sea por interés electoral, los partidos socialistas deberían implantar una política de vivienda en favor de la ciudadanía y no de la banca.