Siempre resulta fastidioso cuando tenemos unas ideas preconcebidas sobre lo que pasará en un asunto determinado y, a pesar de que nos hemos convencido de ello, termina sucediendo otra cosa. Por ejemplo, al comienzo de la pandemia, hubo quienes avisaron de que el control de precios de las mascarillas llevaría a un desabastecimiento y, sin embargo, eso no pasó. Algo similar ocurrió cuando la regulación de alquileres llegó al pleno del Parlament, en septiembre de 2020: algunos sectores pronosticaron la destrucción de la oferta de alquiler y la inutilidad de este tipo de medidas. Sin embargo, los nuevos datos de la Agencia de l’Habitatge parecen apuntar a que la regulación de alquileres en Catalunya va camino de convertirse en uno de esos temas que no se ciñen al guion establecido. 

Como aclaración, es de rigor decir que la evaluación de políticas públicas es muy compleja, requiere de datos de excelente calidad y de un tiempo de análisis mínimo. Este artículo no intenta ser eso, sino un primer acercamiento a las cifras, con las limitaciones que eso conlleva. 

Desde septiembre de 2020 el mercado de alquiler en 61 municipios catalanes está regulado, y afecta a 8 de cada 10 contratos firmados en Catalunya. Esta regulación plantea un freno a las subidas en los nuevos contratos, y una bajada en el alquiler para aquellos que estuvieran por encima de la media de su barrio. La regulación además contempla amplias excepciones para nueva construcción y pisos que no estuvieran en el mercado del alquiler.

La subida en los contratos

Un argumento, que hemos escuchado incontables veces, pronosticaba una retirada masiva de la oferta de pisos de alquiler. La supuesta razón era que al ser el alquiler menos rentable, los propietarios optarían por no alquilar, vendiendo sus pisos o dejándolos vacíos. Por eso es fundamental ver la evolución del número de contratos firmados en las zonas reguladas y en las que no. 

Los datos hasta ahora no sugieren que nada de esto esté sucediendo. El número de contratos está subiendo sostenidamente, tanto en las zonas reguladas como en las que no. El primer trimestre de 2021 cerró con un aumento interanual de un 20% en el número de contratos para las zonas reguladas. Con más de 33.000 contratos de alquiler firmados en un trimestre, es el valor récord de los últimos años para estas zonas. En particular Barcelona, no había tenido tantos contratos firmados en un solo trimestre desde 2015.

Con estos datos parece difícil argumentar que la regulación ha paralizado la oferta de alquiler en las zonas reguladas. En general, el mercado de alquiler sigue creciendo a un ritmo importante. 

La bajada de precios 

El punto de partida es ver qué ha sucedido con el precio del alquiler promedio en los municipios regulados y en los que no hay regulación desde que la ley entró en vigor. En el primer trimestre de este año, comparado con el mismo trimestre del año anterior, los precios de los alquileres cayeron un 4,8% en los municipios regulados mientras que en los no regulados aumentaron un 1,2%. Esto consolida lo que ya se veía en el trimestre anterior:  los precios bajan en las zonas reguladas y suben en las que no lo están.

Tradicionalmente, las zonas que ahora están reguladas habían tenido alquileres más caros y con un mayor crecimiento que las que no lo estaban. Desde la aprobación de la ley, es la primera vez que los precios de los alquileres bajan más en las zonas reguladas que en el resto. Si bien es cierto que en medio ha habido una pandemia, el efecto económico de las restricciones de la movilidad ya se podía sentir en los trimestres previos a la regulación y, sin embargo, la caída de alquileres en las zonas reguladas no se consolidó hasta el cuarto trimestre de 2020, coincidiendo con la introducción de la regulación.

Las comparaciones 

La ciudad de Barcelona es el mayor mercado de alquiler de Cataluña, con casi el 35% de los contratos de alquiler firmados en la comunidad autónoma. Al ser mucho mayor que cualquier otro municipio de Cataluña, compararlo, usando los datos de la Agencia de l’Habitatge, puede resultar desacertado. Lo que sí está claro es que el número de contratos firmados en Barcelona en un solo trimestre –el primero de 2021– supuso un récord, con más de 14.000 contratos. De manera simultánea, los precios en la capital han mejorado: a principios de 2020, el alquiler promedio era de 980 euros mensuales y, un año después, el alquiler había bajado un 8% para situarse en los 905 euros. Nueve meses después de que entraran en vigor las medidas regulatorias, el mercado de alquiler en Barcelona no parece que se esté destruyendo De hecho, los niveles récord de contratos y los precios más bajos hacen que hoy el mercado de alquiler sea más accesible en Barcelona de lo que lo era hace un año.

Sin embargo, hay municipios con características similares, en términos de población, actividad económica y mercado de alquiler, que pueden resultar útiles para la comparación, porque en algunos de ellos se ha regulado el precio y en otros no. 

Por ejemplo, en Lloret de Mar, el municipio de mayor tamaño que no está regulado (30.000 habitantes aproximadamente), los alquileres en 2021 mantenían los mismos valores que un año atrás. Es decir, a pesar del enorme impacto de la pandemia en el ingreso de los hogares en un municipio volcado en el turismo como es Lloret de Mar, los alquileres no disminuyeron. A diez minutos en coche, se encuentra Blanes, un municipio con la misma población y un mercado de alquiler que antes de la pandemia era muy similar. La diferencia es que Blanes si está regulado. Allí los alquileres disminuyeron un 5% en el primer trimestre de 2021 y el número de contratos firmados sigue creciendo, a pesar de la regulación. 

A pesar del enorme impacto de la pandemia en el ingreso de los hogares en un municipio volcado en el turismo como es Lloret de Mar, los alquileres no disminuyeron

La comparación entre Cambrils y Salou arroja un resultado muy parecido: ambos municipios están situados en la costa de Tarragona y el turismo se presenta como su actividad principal. Cambrils  (33.000 habitantes) no está regulado y los alquileres están prácticamente igual que en los primeros meses de 2020. En Salou, con casi 27.000 habitantes y a 15 minutos de Cambrils, los alquileres han caído un 2%. A pesar de la regulación, Salou ha tenido un récord de contratos firmados en un trimestre, con un aumento del 48% con respecto al año anterior.

También es interesante el caso de Esparreguera y Olesa de Montserrat. Los municipios se encuentran uno frente a otro, ambos tienen en torno a 23.000 habitantes, y sus núcleos urbanos están separados por menos de cinco kilómetros. En Esparreguera, donde no hay regulación, el alquiler mensual promedio en el primer trimestre de 2021 era de 605 euros, prácticamente igual (606 euros) que el año anterior. En Olesa de Montserrat los vecinos debían pagar 597 euros mensuales por un alquiler promedio en el primer trimestre de 2020. Sin embargo, ahora, y con un mercado regulado, el alquiler promedio se sitúa en 530 euros, un 11% menos que hace un año. El mercado de alquiler en Olesa de Montserrat parece lejos de estar destruyéndose: en los primeros tres meses de 2021 se firmaron casi el doble de contratos que en el mismo periodo del año anterior. 

Aunque a algunos les puede molestar que no se cumplan los pronósticos más agoreros, la mayoría debería aprovechar las oportunidades de aprendizaje que estas experiencias nos están brindando. Después de todo, el hecho de que en medio de una crisis habitacional que afecta a miles de familias haya una regulación que, lejos de destruir el mercado de alquiler, ayuda a  aliviar la carga sobre los hogares inquilinos es una buena noticia. Los formadores de opinión y grupos políticos deberían tomar nota.

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Rodrigo Martínez es economista y portavoz del Sindicat de Llogateres.